Pred kakšnimi dvajsetimi leti je bilo poslovanje z nepremičninskimi družbami in nepremičninskimi posredniki precej tvegana dejavnost. Številne družbe so namreč naročnikom zaračunavale zelo visoke provizije, obnašale so se amatersko in neresno, niso imele zavarovane svoje odgovornosti in podobno. Tudi poklic nepremičninskega posrednika je lahko opravljal tako rekoč vsakdo.
Dandanes je področje nepremičninskega posredovanja urejeno precej bolje. Nepremičninske družbe oziroma posredniki so dolžni ravnati v skladu z zakonom, ki precej natančno ureja njihove pravice, dolžnosti in omejitve. Po drugi strani imajo številne pravice tudi naročniki.
V tokratnem pravnem leksikonu nekaj več glede tega, na kaj paziti, ko prodajate ali kupujete stanovanje prek nepremičninske družbe.
Zavezani standardom dobrega strokovnjaka
Predvsem je treba vedeti, da so nepremičninske družbe oziroma nepremičninski posredniki zavezani ravnati v skladu s standardom dobrega strokovnjaka, ki je višji standard, kot je to denimo standard dobrega gospodarja. Nepremičninski posrednik, ki ne ravna s skrbnostjo dobrega strokovnjaka ali spodbuja ali priporoča sklenitev določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje, se lahko tudi kaznuje z globo od 650 pa vse do 5000 evrov.
Ravnanje v skladu s tem standardom med drugim pomeni to, da je družba naročnika dolžna na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za njegovo odločitev za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. To vključuje pojasnila glede primernih tržnih cen stanovanj, glede obdavčitve nepremičninskih poslov in tudi glede morebitnih pravnih tveganj v zvezi z nakupom nepremičnine (denimo opozorilo glede neurejenega zemljiškoknjižnega stanja, glede vpisanih stvarnih pravic oziroma drugih pravic tretjih na nepremičninah itd.).
Zelo pomembno je vedeti, da nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje šele tedaj, ko je uradno sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala, in ne že prej (ko sta denimo pogodbeni stranki dogovorjeni glede vseh bistvenih sestavin pogodbe, se rokujeta v znak sklenitve pogodbe ...).
Pred tem družba oziroma posrednik ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje. Ima pa zato nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.
Izrecno poudarjam, da nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, če je z naročnikom sama kot pogodbena stranka sklenila pogodbo, ki je bila predmet posredovanja (recimo, da je sama kupila njegovo nepremičnino), oziroma če tako pogodbo z naročnikom sklene nepremičninski posrednik, ki je za nepremičninsko družbo opravljal posle posredovanja. V takem primeru družba torej ne pridobi pravice do plačila za posredovanje.
Ima pa nepremičninska družba pravico do plačila za nekatere dodatne storitve (denimo za potne in poštne stroške, za stroške telefona ipd.), a le v primeru, če je takšno plačilo dogovorjeno s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi natančno opredeljeni količina in cena teh storitev.
