V sredo bodo v središču Ljubljane otvorili luksuzni stanovanjsko-poslovni kompleks Schellenburg, ki je nastal na območju nekdanjega Kolizeja. O novi premium nepremični v mestu smo se pogovarjali z investitorjem Jožetom Anderličem. Poslovnež, ki je v Ljubljani izvedel že več nepremičninskih projektov, pravi, da je Schellenburg vrh vseh njegovih projektov v Sloveniji.
Kakšna je končna vrednost gradnje Palače in Vile Schellenburg? Glede na to, da je gradnja potekala v času podražitev gradbenih storitev, materialov in energentov, koliko so ti dejavniki vplivali na končno ceno projekta?
Pred začetkom gradnje Palače in Vile Schellenburg je bila ocena projekta krepko čez 100 milijonov evrov, vendar se je investicija zaradi različnih dejavnikov, ki jih omenjate in vsemu se nismo mogli izogniti, podražila. Z izkopom smo začeli junija leta 2020, leta 2021 so se začela betonska in konstrukcijska dela, pri čemer je v letu 2022 nastopilo pomanjkanje materialov, na primer železa, cementa in lesa, in v Evropi so cene ponorele. Februarja se je začela še vojna v Ukrajini. Celotni projekt bomo tako končali z okoli 120 milijoni evrov.
Omenili ste izkop. Kje so kositrne skrinjice, ki ste jih leta 2020, kot so napovedovali konservatorji, našli v temeljih Kolizeja?
V južni steni smo našli dve skrinjici. V eni so bili na pergamentu načrti Kolizeja, v drugi pa zvitek časopisa Laibacher Zeitung, ki je izšel 31. maja 1845 in je poročal o dogodkih doma in po svetu na dan 30. maj in prav na ta datum, torej 30. maja 2020, torej 175 let kasneje, smo skrinjice odkrili. Najdbo so restavrirali v Arhivu Republike Slovenije, oboje pa je spravljeno pri nas.
Razmišljate, da bi najdbo podarili kakšnemu muzeju?
Morda.
V kompleksu Schellenburgu je 125 stanovanj, koliko ste jih že prodali? Kakšna je cenovna lestvica stanovanj, kakšna je bila najnižja in kakšna najvišja cena stanovanja na kvadratni meter?
Prodali smo že več kot dve tretjini stanovanj, zadnja tretjina zdaj kopni. Ali bo to, da prodamo vsa stanovanja, trajalo pol leta ali par mesecev več, je nemogoče napovedati. Na voljo so le še stanovanja v palači, od sedmih penthausov je na razpolago samo še eden. Najnižja cena stanovanja na kvadratni meter je bila okoli 7000 bruto z davkom in najvišja okoli 12000 evrov bruto z davkom. Dražja so na vrhu, kajti imeti stanovanje na 30 metrih in pogled na celo Ljubljano ter Kamniške Alpe ali na Krim je privilegij. Večinoma večja stanovanja stanejo čez milijonov evrov.
Se vam zdi takšna cena stanovanj normalna za Ljubljano?
Na tej lokaciji ni mogoče zgraditi stanovanja za široko potrošnjo, če se smem tako izraziti. Lokacija je preveč draga, dragocena in elitna, da bi naredil stanovanja s cenenimi materiali. To ne bi bilo primerno. Preprosto povedano, ko v Šiški ali Mostah kupujete stanovanje za 4000 ali 5000 evrov bruto z davkom na kvadratni meter, v njem nimate vgrajenih najboljših materialov za posamezna področja, kot denimo francoskih oken v kombinaciji les/aluminij, ki imajo garancijsko dobo 30 let. Med drugim so stanovanja opremljena s sistemom prisilnega prezračevanja, z regulacijo vlažnosti in temperature 24 ur 365 dni na leto in rekuperacijo gretja in hlajenja, vse z energetsko učinkovitostjo A1. Poleg tega so v klimatih tudi filtri, ki preprečujejo vstop kakršnikoli primesi od zunaj. V pritličju je tudi recepcija s concierge službo 24 ur vse dni v letu.
Zaradi česar so poleg navedenega stanovanja v Schellenburgu še nadstandardna, kot jih oglašujete?
Z besedo »nadstandardna« ničesar ne oglašujemo, tudi ne vem kaj bi to pomenilo. So zagotovo najbolj tehnično in estetsko dovršena stanovanja, ki so bila kadarkoli zgrajena v Sloveniji in to na elitni lokaciji v Ljubljani. V Ljubljani sicer mnogi za luksuz označujejo nekaj, kar to ni. Ne po lokaciji, ne po izdelavi in vgrajenih materialih. Čeprav ne želim nobenega vrednostno ocenjevati, lahko rečem, da se noben projekt v Sloveniji, kot tudi ne na Dunaju, kjer živim, ne more primerjati s Schellenburgom. V kompleksu ni ničesar srednjega ali nizkega cenovnega razreda, vse je visoki cenovni razred. Materiali, ki smo jih uporabili, pa v Ljubljani praviloma stanejo več kot na Dunaju ali v Frankfurtu. Zakaj? Ker je Slovenija majhen trg in z manj konkurence ter imajo uvozniki ali preprodajalci tako ponavadi višjo maržo kot v Avstriji ali Nemčiji.
Zadnje čase se v Ljubljani množijo luksuzna stanovanja, cene nepremičnine v mestu letijo v nebo. Kako sami gledate na vprašanje dostopnih stanovanj za prebivalce?
Kaj je za nekatere luksuz, sem že povedal. Širša javnost oz. potrošniki potrebujejo tudi druge vrste stanovanj, ki jih sam na tej lokaciji, kot sem že dejal, nisem mogel zgraditi, ker bi razvrednotil lokacijo. Prav tako se po Ljubljani vozijo BMW-ji, Porscheji in Mercedesi razreda S, kar pomeni, da nekateri ljudje imajo denar za najdražje avtomobile in tako ne vidim razloga, da ne bi imeli sredstev tudi za premium nepremičnine. Pri čemer so cene luksuznih avtomobilov v primerjavi z Dunajem ali Nemčijo v Sloveniji približno enake, pa tega nihče ne izpostavlja kot problem dostopnosti za prebivalce. Medtem ko sam nepremične ne morem in jih ne prodajam po cenah, kakršne bi bile na tovrstnih lokacijah na Dunaju ali v Frankfurtu. Tam na tovrstnih lokacijah v središču mesta stanejo najmanj 20.000 do 30.000 evrov na kvadratni meter in več.
Vas bi projekt dostopnejših, ne luksuznih stanovanj sploh zanimal?
Ne.
Kakšna je struktura kupcev v Schellenburgu?
Večinoma so Slovenci, le nekaj je tujcev. Eni so jih kupili za uporabo, drugi za investicijo.
Imate podatek ali so stanovanja kupovali v gotovini ali so najemali kredite?
Kolikor nam je znano, je prek 90 odstotkov stanovanj kupljenih z lastnim denarjem in tako banke niso imele priložnosti veliko financirati.
Boste v Schellenburgu tudi sami imeli kakšno stanovanje?
Mogoče.
Kako poteka najem pisarn in lokalov?
Tudi v poslovnem objektu ob Gosposvetski smo večino prostorov že oddali, še okoli 20 odstotkov jih je na razpolago.
Hotela v končni izvedbi ni, čeprav ste ga načrtovali?
Načrtovan je bil v poslovnem objektu, ki smo se mu ob nastopu korone zaradi prevelikega tveganja izognili in naredili poslovne prostore.
Sprva ste na območju Kolizeja obljubljali objekt z novo koncertno-operno dvorano. Čez čas je nova koncertna dvorana postala veliko manjša večnamenska dvorana. Na koncu pa ste celo ministra Simonitija prepričali, da vas odveže kakršnekoli kulturne dvorane, kar ste poplačali z izravnalnim ukrepom, in sicer s plačilom 1, 5 milijona evrov. Zakaj niste uresničili obljube?
V soglasju izdanem za rušitev Kolizeja iz strani Ministrstva za kulturo leta 2009 nam je bilo kot izravnalni ukrep za rušitev takrat spomeniško zaščitenega objekta naloženo, da moramo Mestni Občini Ljubljana plačati 750.000 evrov za obnovo Cukrarne in da smo dolžni v svoj projekt umestiti večnamenski prostor za kulturne dejavnosti. Na podlagi mednarodnega vabljenega natečaja, na katerega sem v začetku leta 2004 povabil deset takrat največjih svetovnih arhitektov, sem ob vstopu Slovenije v Evropsko unijo želel na lastno pobudo zgraditi objekt, ki bi zaznamoval ta prelomni čas. Tako kot so v tistem obdobju nekatera druga evropska mesta gradila koncertne in operne dvorane ter druge kulturne ustanove, na primer Guggenheim muzej v Bilbau, KKL Luzern, Auditorio de Tenerife, Philharmonie Luxembourg, Elbe Philharmonie v Hamburgu in še mnoga druga. Sam sem predvidel v projektu oz. v razpisni dokumentaciji zahteval koncertno dvorano v velikosti preko 16.000 kvadratnih metrov bruto.
Moja ideja je bila, da zgradim arhitekturno ikono, ki bo Ljubljano postavila na evropski zemljevid. Pri čemer je bil cilj, da jo ustvari znan tuji arhitekt, saj v Ljubljani po Plečniku že dolgo ni bilo velikega arhitekta. Poleg tega sem želel, da mesto ob Cankarjevem domu dobi še dodaten prireditveni prostor, na primer za Festival Ljubljana. Leta 2004 nisem mogel vedeti, kdaj in pod kakšnimi pogoji bom dobil soglasje za rušenje Kolizeja.
Na natečaju leta 2004 izbrani projekt rotterdamskega biroja Neuetlings Riedijk Architects pa je imel svojo pot. Vsi so se organizirali, da bi to preprečili, da le ne bi nastalo nekaj novega in nečesa česar še ni bilo. Svoj »Ne« so podkrepili z izmišljenimi argumenti proti rušitvi Kolizeja, pri čemer so pozabili, kako je bila ta stavba že v drugi polovici 19. stoletja kritizirana zaradi slabe gradnje in neprimernosti za bivanje.
V 90. letih 20. stoletja so potrebovali argument, zakaj naj jo ne bi vrnili denacionalizacijskim upravičencem in zato so objekt brez argumentov in izpolnjenih pogojev razglasili za kulturni spomenik, saj so tako hoteli preprečiti prenos lastništva na potomce nekdanjih lastnikov Kolizeja. Zakon je namreč predvidel, da se kulturnih spomenikov ne vrača v naravi, temveč država poplača obveznost z obveznicami.
No, razglastitev nepremičnine za spomenik poteka po strokovnih kriterijih in zakonskih postopkih.
Tako bi moralo biti, vendar temu ni bilo tako. Kasneje je Kolizej postal celo spomenik državnega pomena za nekaj časa, kar takrat ni bila niti stolnica še manj katerikoli Plečnikov objekt. A nekdanja konjušnica in poslopje za nastanitev vojaštva je ta status dobilo čez noč. Cilj je bil samo eden: za vsako ceno preprečiti rušitev Kolizeja in izvedbo na natečaju izbranega projekta. Komisija imenovana iz strani Ministrstva za kulturo je v oktobru 2012 odločila, da višina stavbe na tem mestu ne sme presegati 30 metrov, koncertno-operna dvorana je bila visoka 38, 5 metra. Torej kaj preostane investitorju? Da projekt spravi v skladišče in se loti nečesa novega.
A Ministrstvo za kulturo vam je že leta 2009 kot enega od izravnalnih ukrepov za porušitev Kolizeja predpisalo gradnjo dvorane za kulturne dejavnosti.
V soglasju Ministrstva za kulturo za rušitev Kolizeja iz leta 2009 nam je eden izmed izravnalnih ukrepov nalagal, da v objekt umestimo večnamensko dvorano za kulturne dejavnosti. Ker je bil takrat še načrtovan projekt v velikosti okoli 16.000 kvadratnih metrov, ki je bil rezultat arhitekturnega natečaja v letu 2004, je bilo to določilo za mene sprejemljivo in ustrezno. Vendar je Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije leta 2012, ko bi moral dati soglasje na sprejetje OPPN, to odklonilo.
To je naredila komisija, ki jo je imenoval Jožef Školč, takratni državni sekretar. Odklonitev soglasja so utemeljili, da je objekt previsok, da sme biti na tem mestu maksimalni višinski gabarit 30 metrov. Koncertna operna dvorana, ki je bila načrtovana in pripravljena za pridobitev gradbenega dovoljenja pa je imela višino 38, 5 m. S tem je bil projekt dokončno preprečen. Tako sem začel z novim projektom Schellenburg za katerega sem predlagal sprejetje OPPN v letu 2014. Vsi objekti so bili visoki samo maksimalno 30 metrov. Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije je dal soglasje in v prostorskem aktu OPPN 106-Kolizej je bilo določilo, da moramo prostor v velikosti 600 m2 bruto površine, od tega dvorane 400 metrov, nameniti za kulturno dejavnost. In tak projekt je bil tudi pripravljen in zato tudi pridobljeno gradbeno dovoljenje. In ker te dvorane ni nihče želel imeti, sem tedanjega ministra za kulturo Vasko Simonitija vprašal, kaj bomo storili. Predlagal se mu, da namesto dvorane, ki je nihče ne potrebuje, plačam odmeno, in s tem denarjem naredijo nekaj koristnega. Odločili so se, da plačam 1,5 milijon evrov, kar sem tudi storil.
Glede na to, da se palača Schellenburg imenuje po mecenu Ljubljane in neuresničene večnamenske dvorane, čutite kakšen dolg do mesta in ga v prihodnje morda nameravate poravnati?
Glede na to, kar sem vam povedal je tovrstno vprašanje popolnoma neumestno. So tisti, ki so preprečili moj prvotni projekt, ki je v skladišču v vrednosti 8 milijonov evrov morebiti moji dolžniki? Sicer pa si poglejte spisek donatorjev in mecenov Festivala Ljubljana in najdite meni enakega, ki ne deli sponzorskega denarja iz računov paradržavnih podjetij ali delniških družb in s svojim poslom ni privezan na državne jasli.
Kako vidite Ljubljano v 21. stoletju?
Ljubljančani so lahko hvaležni dvema gospodoma, županu Zoranu Jankoviću in nekdanjemu podžupanu Janezu Koželju.
Zakaj?
Ker sta iz Ljubljane, ki je bila prej podeželsko mestece, naredila prestolnico.
Prestolnico, ki zaradi turistifikacije in gentrifikacije postaja predraga za svoje prebivalstvo. Kar odpira tudi že prej omenjeno vprašanje povezano z dostopnostjo stanovanj.
Mesto in meščani ne živijo od težke industrije, živijo pa mnogi od turizma. Glede dostopnosti stanovanj je prva poklicana država in ne mesto. Vprašati se je treba, kakšne zakone ima ta država glede stanovanjske gradnje in posledično oddajanja stanovanj. Ste v Ljubljani videli zahodnega investitorja, ki bi gradil najemna stanovanja? Pod takšnimi pogoji, ki veljajo v Sloveniji, ga ne bo nikoli, kajti če vam podnajemnik preneha plačevati najemnino, ga zlepa ne boste spravili iz stanovanja. Na Dunaju in v Nemčiji tega nereda ne boste videli.
Ko omenjate Dunaj, govorimo o mestu, ki svojo stanovanjsko politiko gradi na socialnem modelu dostopnosti in kakovosti, ima celo službo za zaščitno najemniških pravic. V mestu vsak četrti prebivalec živi v javnih najemnih stanovanjih. Pri tem 60 odstotkov prebivalcev, ki živi v najemu, živi v javnih dostopnih najemnih stanovanjih.
Sam sem govoril o zakonu, ki predpisuje zdrav in pošten odnos med najemodajalcem in najemnikom. Se pravi, če nekdo ne plača najemnine, se mora hitro izseliti. Sodišče o tem hitro odločajo. Drugi pogoj pa je, da ima investitor primeren donos za vložena sredstva.
Zakaj ste se pred leti odločili za prodajo več parkirnih hiš v Ljubljani, med njimi Meksiko, Kapitelj in druge?
Kot novinarka veste kaj je pisalo v medijih. Tega ne potrebujem. A sedaj, ko sem prodal parkirne hiše, je parkiranje dražje. Vendar zdaj to nikogar več ne moti, ker je lastnik tuje podjetje. Čim je kaj v rokah Slovencev, pa je vse narobe.
Kakšni so vaši načrti za prihodnost? Dejali ste, da vas ne zanima, kakšen nov nepremičninski projekt?
Trenutno nimam nič v mislih. Puščam odprto. Vsekakor pa je Schellenburg neponovljiv.
To je za vas vrhunec?
Ne bi bil normalen, če tega ne bi smatral za presežek in vrh vseh projektov, ki sem jih naredil v Sloveniji, in za mano v vašem življenju ne boste doživeli boljšega, sam pa še manj.
