Vladajoča koalicija je v koalicijski pogodbi leta 2022 obljubljala 20.000 novih javnih najemnih stanovanj do leta 2030. Napoved ne bo uresničena, saj ni imela niti realne podlage. Zdaj je zelo podoben cilj postavljen v novem nacionalnem stanovanjskem programu za obdobje 2026–2035, ki so ga pripravili na ministrstvu za solidarno prihodnost in bo usmerjal razvoj stanovanjske politike v naslednjem desetletju. »Cilj je, da se ocenjen primanjkljaj odpravi v naslednjih 10 letih z 20.000 enotami,« je napovedal Klemen Ploštajner, državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost.
Z zavedanjem, da samo javna najemna gradnja s svojimi omejitvami ne more rešiti problema, so si zadali nalogo, da se 16.000 stanovanj zagotovi v javnem najemnem sektorju, 3000 bi bilo tako imenovanih dostopnih stanovanj, na 1000 pa računajo v okviru prenove javne najemne službe. Na stanovanjskem področju nas torej veliko dela pravzaprav šele čaka, saj dosedanje ukrepanje več vlad ni bilo ne zadostno, ne celovito, ne pravočasno. Dostopnost stanovanj se medtem slabša, cene nepremičnin in najemnin pa vztrajno rastejo.
Gradimo premalo, vse več stanovanj v drugi rabi
Veliko zaostajanje ponudbe stanovanj je povezano predvsem s trojim: da letno zgradimo premalo novih stanovanj, sploh na ključnih lokacijah, tista, v glavnem zasebna, ki jih, pa so večini nedostopna; da se veča število stanovanj, ki niso v stanovanjski rabi oziroma so prazna; in da se zaradi večanja števila gospodinjstev in spreminjanja njihove strukture ter priseljevanja veča tudi povpraševanje. Posledica premajhne ponudbe, ki ji botruje tudi pomanjkanje primernih zemljišč in dolgotrajnih postopkov, so visoke najemnine in cene nepremičnin, ki so v zadnjem obdobju še poskočile.
Klemen Ploštajner, državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost, je na prvi predstavitvi osnutka novega nacionalnega stanovanjskega programa strokovni javnosti v okviru letošnjega posveta o poslovanju z nepremičninami, ki ga je organiziralo Združenje za poslovanje z nepremičninami pri GZS, poudaril, da med ključnimi cilji novega stanovanjskega programa ostajajo zagotavljanje dostopnih stanovanj na ključnih lokacijah (med njimi posebej velik primanjkljaj zaznavata Ljubljana in Koper), izboljšanje rabe obstoječega fonda, da bo ta v večji meri v stanovanjski funkciji oziroma ne bo prazen, pa tudi povečanje kakovosti in funkcionalnosti obstoječega stanovanjskega fonda s prenovami. Gre za zelo podobne cilje, kot so bili zapisani že v iztekajočem se stanovanjskem programu, a so v večini ostali neuresničeni.
Po Ploštajnerjevih besedah bo »izjemno velik zalogaj« že gradnja 16.000 novih javnih najemnih stanovanj. Še vedno imamo namreč neurejeno področje financiranja, resna ovira je primanjkljaj zemljišč, sploh komunalno opremljenih, težava je usposobljenost ključnih investitorjev (stanovanjski skladi, občine, neprofitne stanovanjske organizacije), saj gre za majhen in kadrovsko podhranjen sektor, pa tudi neprilagojenost celotne verige, visoki so tudi stroški gradnje, manjka koordinacija na ravni strateškega projektnega načrtovanja.
Po ocenah ministrstva bi morali za 16.000 novih javnih stanovanj v naslednjem desetletju zagotoviti vsaj 3,2 milijarde evrov, sistem financiranja pa bi moral biti za vlagatelje jasen in predvidljiv. Aktualna koalicija je temeljno podlago vzpostavila z novim zakonom o financiranju in spodbujanju gradnje javnih stanovanj, ki predvideva 100 milijonov evrov na leto oziroma milijardo v desetih letih, kar koalicija izpostavlja kot najpomembnejši rezultat tega mandata na stanovanjskem področju. Vendar pa zgolj državno sofinanciranje ne bo dovolj. Na ministrstvu so ocenili, da bi s kombinacijo namenskega premoženja republiškega stanovanjskega sklada in dolgoročnih posojil prek SID banke, oboje prinaša nov zakon, ter dodatnimi viri skladov in občin lahko zagotovili 1,8 milijarde evrov, dodaten denar pa bo treba šele zagotoviti z dodatnimi posojili, dodatnimi sredstvi države in predvsem črpanjem nepovratnih evropskih sredstev.
Najprej moramo rešiti problem zemljišč
Pričakovati je, da se bo zataknilo ne le pri financiranju, temveč pri zemljiščih. Na ministrstvu zaključujejo raziskavo pregleda javnih zemljišč, s katero so detektirali približno 1800 zemljišč, ki pa so za zdaj statistična in bi jih bilo treba spraviti v življenje.
Dr. Andreja Cirman, strokovnjakinja za nepremičnine z ljubljanske ekonomske fakultete, opozarja tudi na sposobnost uspešnega črpanja evropskih sredstev. »Ne bodo nam dali sedem let za pripravo projektov. Glede na to, kje smo danes, koliko časa potrebujemo za pripravo projektov in zemljišč, ki so še večji problem, me ta del izjemno skrbi.« Pri tem je postregla s podatki iz poročila Doing Business Svetovne banke, ki je v 213 državah preverila, v kolikšnem času je mogoče umestiti skladišče v prostor in priti do gradbenega dovoljenja. Dosegli smo neslavno 191. mesto, postopek je v povprečju trajal 247,5 dneva, vključeval je 17 korakov, v katerih je bila potrebna kombinacija 54 institucij. »Če ne bomo rešili problema zemljišč, bodo šle cene stanovanj navzgor, in to za vse,« je opozorila.
Poudarila je tudi, da mora biti javni stanovanjski najemni fond vzdržen, zagotovljena morata biti dolgoročno stabilno financiranje in stroškovno zasnovana najemnina. Osnova dunajskega modela, ki se tudi pri nas velikokrat omenja kot primer dobre prakse, je prav finančna vzdržnost. »Najemnina mora pokriti vse stroške na ravni objekta od začetka projekta dalje in samo zato ta sistem uspešno živi več kot 100 let. Če želimo dostopne najemnine, potem se to rešuje s subvencijami, ne pa s podcenjenimi najemninami,« je prepričana dr. Andreja Cirman.
»Če ne bomo priznali realne cene faktorjev proizvodnje stanovanj in bomo mislili, da bo šlo naprej z najemninami, ki ne pokrivajo niti gradbenega vložka stanovanja, potem smo zgodbo že vnaprej zavozili,« se strinja tudi nepremičninski poznavalec Franci Gerbec iz Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Slovenija. Zato zagovarja stroškovne najemnine in stanovanjski dodatek za socialno ogrožene najemnike. Gerbec pravi, da smo zaradi najemnin, ki so pod stroškovno, v zadnjem obdobju izgubili od 2000 do 3000 stanovanj, določeni skupini pa dali izjemno bonifikacijo v primerjavi s tistimi, ki do takšnih stanovanj ne morejo priti.
Potrebovali bomo manj in manjša stanovanja
Stanovanjski program vzporedno s krepitvijo javnega najemnega sektorja predvideva tudi gradnjo dostopnih najemnih stanovanj, pri čemer pa bo treba ta šele zakonsko definirati. Pri tem se računa na sodelovanje novih akterjev, kot je državna družba D.S.U., in drugih, ki bi lahko pomagali zapolniti vrzel z novimi stanovanji po regulirani najemnini.
Gerbec meni, da bi bilo smiselno po nemškem zgledu aktivirati tudi zasebni kapital, ne samo državnih sredstev, in sicer prek instrumenta tako imenovane urbanistične pogodbe, po kateri mora zasebni investitor določen delež novozgrajenih stanovanj nameniti za najem po ugodnejši najemnini.
Načrtovani ukrepi naj bi poleg zasebnih investicij postopno prispevali k odpravljanju primanjkljaja, ki smo ga na stanovanjskem področju pridelali v preteklem obdobju in ki botruje velikemu razkoraku med povpraševanjem in ponudbo. V prihodnje pa se bodo na račun demografskih sprememb potrebe po stanovanjih zmanjševale. Demografska študija, ki so jo na ljubljanski ekonomski fakulteti izdelali za potrebe nacionalnega programa, je pokazala, da bomo do leta 2040 predvidoma ob obstoječem primanjkljaju potrebovali samo še 20.000 dodatnih stanovanj na trgu. Pri tem bo zaradi spreminjanja strukture gospodinjstev primanjkovalo predvsem manjših stanovanj, zaradi delovnih migracij pa tudi stanovanj oziroma samskih domov za tuje delavce, ki zdaj pogosto zasedajo stanovanja tudi za višje najemnine.
