Oddajate stanovanje študentom in niste obvestili upravnika bloka, koliko jih prebiva v vašem stanovanju, in mu niste predložili najemne pogodbe? Že s tem ste prišli navzkriž z zakonom. To je najpogostejša kršitev, ki so jo stanovanjski inšpektorji odkrili v svoji letošnji akciji nadzorov nad oddajanjem v najem v večstanovanjskih stavbah. Kršitelji so jo za tovrstne prekrške odnesli z opozorilom.
Najemodajalci, ki oddajajo nepremičnine v dolgoročni najem ali kratkoročno v turistične namene, so pod drobnogledom še čete drugih inšpekcij. Preverja jih finančna uprava in tržni inšpektorat, pa še delovna inšpekcija. Z novim zakonom o gostinstvu, ki v turističnih občinah omejuje oddajanje zasebnih stanovanj prek platform, kot sta Airbnb in Booking, pa bo po napovedih tudi nadzor še strožji. Preverili smo, kaj najpogosteje preverjajo inšpekcije in katere so najpogostejše kršitve.
Štirje za celotno državo
Stanovanjski inšpektorji ciljajo na etažne lastnike, ki nimajo urejene najemne pogodbe in posledično ne prijavijo davka od dohodka, ki ga prinašajo najemnine, opravljajo delo na črno ali nimajo urejenega bivališča. Take kršitelje stanovanjski inšpektor odstopi v odločanje finančni upravi, tržnim inšpektorjem in policiji.
O tem, koga bodo preiskali, se stanovanjski inšpektorji odločajo na podlagi prejetih pobud in teh je ogromno, inšpektorjev pa premalo. Na terenu danes delujejo le štirje inšpektorji za celotno državo. »To je občutno premalo, že ob noveli stanovanjskega zakona leta 2021, ko je delovalo šest inšpektorjev, je že zakonodajalec sam ocenil, da povečana pooblastila pomenijo zaposlitev 5 novih inšpektorjev,« poudarja Boštjan Rus, glavni inšpektor Inšpektorata RS za stanovanja in po novem tudi za dolgotrajno oskrbo.
Lani je stanovanjski inšpektorat prejel več kot 1400 pobud, vprašanj in dopisov. Pošlje jih lahko kdorkoli in zelo veliko je anonimnih. »Običajno se najemnik kot šibka stranka v najemnem razmerju ne želi izpostaviti, ostane anonimen, kar znatno otežuje izvedbo nadzora,« pravi Boštjan Rus.
Letos so inšpektorji izvedli deset usmerjenih nadzorov. »Ob tem se osredotočamo zgolj na dejstvo, ali je pogodba sklenjena ali ne, ne presojamo pa višine najemnine, denimo morebitnega razkoraka med dejansko izplačano najemnino in navedeno na pogodbi,« pojasnjuje. Stanovanjski inšpektor ne sme vstopiti v stanovanje brez sodne odredbe, kar predstavlja veliko oviro pri ugotavljanju okoliščin posameznega primera in morebitnih kršitev. Pa tudi zagrožene kazni za prekrške očitno niso dovolj visoke. Etažnemu lastniku posamezniku, ki oddaja stanovanje ali del stanovanja brez najemne pogodbe in o najemu ni obvestil upravnika objekta, grozi od 500 do 1200 evrov globe, za pravno osebo ali samostojnega podjetnika pa ta znaša do 15.000 evrov.
Stanovanjski inšpektorat posebej ne preverja oddajanja nepremičnin turistom, ima pa pristojnost preveriti, ali ima sobodajalec za oddajanje soglasje etažnih lastnikov v bloku.
169 nadzorov pri sobodajalcih
Tržni inšpektorat preverja, denimo, ali so sobodajalci vpisani poslovni register, ali imajo nastanitvene obrate vpisane v Register nastanitvenih obratov, ali obrat izpolnjuje minimalne tehnične pogoje, ali je kategoriziran, ali sobodajalec-fizična oseba spoštuje omejitve opravljanja dejavnosti, ali so cene ustrezno označene in ali za opravljene storitve izdaja davčno potrjene račune. Zavezanci za spoštovanje teh določb so sobodajalci, ki so lahko fizične osebe, samostojni podjetniki posamezniki ali pravne osebe, ki opravljajo dejavnost oddajanja nastanitvenih kapacitet v lastnem ali najetem stanovanju ali počitniški hiši.
Na tržnem inšpektoratu so povedali, da so inšpektorji lani opravili 169 nadzorov pri sobodajalcih. Izrekli so 69 upravnih opozoril, izdali 8 upravnih odločb in v prekrškovnih postopkih izrekli 53 opozoril, izdali 19 odločb o prekršku z izrekom opomina, 1 plačilni nalog in 14 prekrškovnih odločb. Letos do 8. oktobra so opravili 130 inšpekcijskih nadzorov.
Najpogosteje ugotovljene nepravilnosti se nanašajo na neizpolnjevanje minimalnih tehničnih pogojev in neustrezno kategorizacijo nastanitvenih obratov. Globe za ugotovljene kršitve po zakonu o gostinstvu se gibljejo med 150 evrov do 40.000 evrov, odvisno od vrste zavezanca in opredelitve prekrška. Za nadzore na tem področju opravljanja gostinske dejavnosti je na voljo 70 tržnih inšpektorjev.
O tem, koga bodo nadzorovali, se odločijo glede na zaznane sume nepravilnosti, vsebino prejetih prijav, odstope drugih organov, osebne zaznave inšpektorjev, podatke lastnih evidenc, pa tudi naključno, zlasti v turistično bolj obremenjenih območjih. Tržni inšpektorat prejema tudi prijave domnevnih nepravilnosti, ki jih pošljejo posamezniki, gostje, lokalne skupnosti ali drugi organi. Vsaka prijava še ne pomeni tudi uvedbe inšpekcijskega nadzora. Najprej ocenijo, ali navedbe lahko pomenijo kršitev.
Oddajanje v tujini
Finančna uprava (Furs) je že v letu 2018 začela s poostrenim nadzorom pri sobodajalcih oziroma zavezancih, ki oddajajo nepremičnine v turistični najem. »Gre za tvegano dejavnost tako z vidika dela na črno kot tudi neprijavljenih dohodkov,« so povedali na Fursu. Tudi letos se v boju proti sivi ekonomiji posvečajo nadzorom pri sobodajalcih. Na začetku letošnje turistične sezone so v davčnem registru našteli skupaj 11.736 zavezancev, ki opravljajo to dejavnost.
Skupaj so lani zaključili 350 nadzorov zavezancev, ki sodijo v dejavnost hotelov in podobnih nastanitvenih obratov, v dejavnost počitniških domov in podobnih nastanitvenih obratov za kratkotrajno bivanje ali v dejavnost oddajanja in obratovanja lastnih ali najetih nepremičnin. Kršitve so ugotovili v 98 nadzorih, kjer je bilo ugotovljen skupni finančni učinek več kot 1,9 milijona evrov.
Najpogostejše kršitve so neprijavljeni ali premalo prijavljeni dohodki iz dejavnosti in delo na črno, nedovoljeno oglaševanje ali neizpolnjevanje obveznosti oddajanja napovedi od prejetih najemnin ter davčnega potrjevanja računov. Tu namreč velja ponoviti opozorilo: Kdor svoje stanovanje oglašuje na spletnih straneh, kot sta Airbnb ali Booking, in ga oddaja v kratkoročni turistični najem, se šteje, da opravlja dejavnost oddajanja. Zato so njegovi dohodki obdavčeni kot dohodek iz dejavnosti. Vsako leto mora pripraviti davčni obračun in ga do 31. marca oddati finančni upravi za preteklo leto.
