Ob zelo slabi dostopnosti stanovanj zaradi visokih cen in najemnin je prenovljeni stanovanjski zakon prinesel določene spremembe tudi na področju subvencioniranja najemnin, ki naj bi pozitivno vplivale na razvoj sistema javnih najemnih stanovanj in na socialni položaj najemnikov, sploh tistih v tržnem najemu, ki so zaradi razmer na trgu v najslabšem položaju.
Upravičenost do subvencije, za katero je mogoče zaprositi pri centru za socialno delo, v osnovi temelji na razliki med dohodkom in višino najemnine, pri čemer pa se kot višina najemnine upošteva ne dejanska, temveč administrativno določena najemnina. In pri tem prihaja do nekaterih sprememb, ki nekoliko izboljšujejo položaj tistih najemnikov, ki ob premajhni ponudbi nimajo dostopa do javnega najemnega stanovanja in stanovanje zato najemajo na zasebnem trgu.
Novi pravilnik o postopku izračuna subvencije, ki je začel veljati s 1. decembrom, namreč na novo določa tako imenovano priznano prosto oblikovano najemnino, ki je odvisna od lokacije stanovanja (glede na regijo) in primerne velikosti stanovanja glede na velikost gospodinjstva (npr. za dvočlansko gospodinjstvo po pravilniku znaša 45 kvadratnih metrov). Po novem bo nekoliko višja. V osrednjeslovenski regiji se bo pri izračunu upoštevala priznana najemnina v višini 8 evrov za kvadratni meter stanovanja, kar je en evro več kot doslej, v obalno-kraški, gorenjski in goriški regiji 7,5 evra, v savinjski in jugovzhodni Sloveniji 6 evrov, v preostalih regijah pa pet evrov za kvadratni meter.
Na ministrstvu za solidarno prihodnost so preračunali, da v primeru dvočlanskega gospodinjstva, ki živi v slabih 50 kvadratnih metrov velikem stanovanju v Ljubljani in je upravičeno do subvencije k tržni najemnini, to pomeni približno 40 do 50 evrov višjo mesečno subvencijo. Glede na višino dohodka bi po informativnem izračunu subvencija v takšnem primeru znašala od 15 do 306 evrov.
Čeprav lahko ta isti najemnik na trgu dejansko plačuje precej višjo najemnino – po zadnjih podatkih je povprečna tržna najemnina v Ljubljani 18 evrov na kvadratni meter – se pri izračunu subvencije upošteva administrativno določena najemnina. Ta se torej uporabi zgolj v primeru, ko je dejansko določena pogodbena najemnina višja od priznane najemnine. Če pa je znesek na pogodbi napačen ali prilagojen (zaradi utaje davkov), se upošteva nižji znesek. Če bi imel najemnik na pogodbi fiktivni znesek, ki bi bil celo nižji od administrativno določene najemnine, bi bil pri višini subvencije še dodatno prikrajšan.
Državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost Klemen Ploštajner pojasnjuje, da je uporaba administrativno določene, in ne dejanske najemnine pri subvencioniranju ključna, da se izogne tveganjem, predvsem temu, da bi subvencije (če bi krile razliko do dejanske najemnine) dodatno napihovale cene na trgu in bi najemniki najemali neprimerna stanovanja (predraga ali prevelika). Zato so bili tudi pri dvigu priznane najemnine zadržani, čeprav se zavedajo, da so tržne cene ponekod bistveno višje.
Ključno: obvezna prijava in resnični znesek
Ena od zakonskih novosti je tudi, da pri subvenciji k tržni najemni ne bo več pogoj, da se je vlagatelj predhodno neuspešno prijavil tudi na razpis za dodelitev javnega najemnega stanovanja.
Subvencije tržne najemnine, ki so lani znašale okoli 10 milijonov evrov, bodo najemodajalcem po novem izplačevale občine, medtem ko bo subvencioniranje neprofitnih najemnin oziroma najemnin, ki se plačujejo javnim subjektom (občinam, skladom), prevzela država, torej ravno obratno kot doslej. »Konkretno to pomeni, da gradnja novih javnih najemnih stanovanj v posamezni občini ne bo več bremenila občinskega proračuna tudi z vidika pokrivanja subvencij za ta stanovanja. Po oceni ministrstva bodo občine s tem na letni ravni privarčevale okoli 3 milijone evrov. Ta znesek bo v prihodnje še naraščal, saj nova zakonodaja prilagaja tudi formulo neprofitne najemnine, ki se bo z leti posledično dvigala,« pojasnjuje Ploštajner.
V iniciativi Stanovanjski blok, ki zagovarja najemnike, opozarjajo, da nobena nova pravila – pa naj bodo še tako dobro zamišljena – ne bodo delovala, dokler ne uredimo samega trga. Ključno vprašanje je po njihovem, ali so najemna razmerja na zasebnem trgu sploh prijavljena na Furs in ali pogodbe odražajo dejanske zneske ali fiktivne, kar je glede na ponudbo na spletnih portalih zelo verjetno. »Ali ima Furs skupaj z inšpekcijsko službo sploh možnosti zagotoviti pravilne prijave? Zakaj so najemnine tako neznosno visoke in zakaj se najemodajalcem še vedno splača skrivati del dohodka?« pristojne sprašujejo, zakaj takšno »neznosno« stanje dopuščajo.
Kot poudarjajo, sta za ureditev najemnega trga ključna dva pogoja: obvezna prijava najemnega razmerja in resničen, ne fiktiven znesek najemnine v pogodbi.
»Ob tem bi morali tisti, ki plačujejo oderuške najemnine, imeti pravico do davčnih olajšav. Stanovanjska pravica ni privilegij, temveč osnovna pravica vsakega človeka. Da bi zajezili pohlep in špekulacije, moramo čim hitreje graditi javna stanovanja in se resno lotiti kaosa, ki že leta vlada na trgu tržnih najemnin.«
Kot smo v Dnevniku že poročali, so na ministrstvu za finance že predlagali zakonsko spremembo, po kateri bi bilo obvezno takojšnje poročanje fizičnih oseb o sklenjenih najemnih poslih neposredno v evidenco trga nepremičnin (prek sistema eDavki), kar bi Fursu olajšalo nadzor.
