Analiza razmer na zasebnem najemnem trgu, ki so jo opravili na ministrstvu za solidarno prihodnost, je pokazala, da se je povprečna tržna najemnina v Ljubljani povzpela na 18 evrov za kvadratni meter, na Obali pa na 14 do 15 evrov za kvadratni meter.
Najemniki v tržnem najemu so tako v primerjavi z ostalimi stanovanjskimi statusi daleč najbolj obremenjeni s stanovanjskimi stroški. V predlogu novega nacionalnega stanovanjskega programa so zato na ministrstvu predvideli tudi proučitev možnosti regulacije tržnih najemnin na območjih z izrazitim pomanjkanjem stanovanj.
Vrh je, kot kaže, dosežen
Toda prav na zasebnem najemnem trgu je v zadnjem obdobju že zaznati nekakšno umirjanje. V eni naših največjih nepremičninskih agencij Century 21 Slovenija, ki je del prepoznavne mednarodne nepremičninske mreže, opažajo, da zlasti v Ljubljani, kjer je najemniški trg največji in najdražji, ni več takšnega navala, kot smo mu bili priča v zadnjih nekaj letih, zlasti po obdobju korone. »V prihodnjem letu ne pričakujemo več rasti najemnin. Vrh je bil, kot kaže, dosežen. Pričakujemo lahko celo, da se bodo cene najemov začele postopno zniževati,« pravi Dušan Lazar, direktor in lastnik franšize Century 21 Slovenija.
Kot opažajo v agenciji, je prioriteta nakup stanovanja, pri čemer primerne ponudbe zelo primanjkuje, zato prodajne cene še rastejo. »Ljudje nepremičnine pretežno kupujejo, kar je povezano predvsem z dostopnimi krediti. V nasprotju z najemniškim trgom se še vedno vse, kar pride na trg, zelo hitro proda, in to po zelo visokih cenah. Zaradi usmerjenosti pretežno v nakupe se je najemniški trg posledično umiril.«
Nepremičninski agenti opažajo, da so najemna stanovanja dlje časa na trgu, preden se oddajo, najemodajalci pa so na koncu primorani oglaševano ceno celo nekoliko znižati, saj najemniki po tako visokih cenah niso pripravljeni najemati, razen če res nimajo druge možnosti. »Stanovanja se ne oddajo več čez noč, kot so se nekoč, pač pa je na dobrega najemnika treba počakati,« ugotavlja Dušan Lazar.
Spremenil se je tudi tip iskalcev nepremičnin za najem. Med potencialnimi najemniki je veliko zlasti tujcev, ki k nam prihajajo kot delovna sila; med njimi je vse več azijskih delavcev.
»V letošnjem letu je bilo med najemniki veliko oseb, ki so najemno stanovanje iskale zaradi ločitve, in mladih, ki stanovanje, če nimajo drugih možnosti, najemajo prehodno, dokler ne uspejo najti ustreznega stanovanja za nakup. Glede na to, da je v Ljubljani spodobno dvosobno stanovanje težko dobiti za najemnino pod 1000 evrov, k čemur je treba prišteti še stroške, se dejansko bolj izplača najem kredita. Ponudba kreditov je bila letos razmeroma dostopna in pričakujemo, da bo podobno tudi prihodnje leto,« pojasnjuje Lazar.
Nekatere učinke na najemni trg, zlasti v Ljubljani, bi lahko postopno prinesel tudi novi zakon o gostinstvu z regulacijo kratkotrajnega najema, ki se bo začel uporabljati z novim letom. Morebitne časovne omejitve, ki bodo stvar občinskih odlokov, se bodo sicer uveljavile šele v letu 2027, že z novim letom pa bodo uveljavljeni nekateri drugi splošni pogoji (na primer soglasja etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb). »Če bo na trgu res nekoliko več stanovanj za dolgoročni najem, bi to lahko pripomoglo k znižanju najemnin, sicer pa bi lahko pričakovali več stanovanj za prodajo,« še ocenjuje sogovornik.
Od 10 do 80 odstotkov višje neprofitne najemnine
Do sprememb bo v letu 2026 medtem zagotovo prišlo na področju neprofitnih najemnin, ki pa bodo kljub dvigu zaradi spremenjenega način zaračunavanja v primerjavi s tržnimi še vedno nizke.
Ključna sprememba, ki jo je prinesla novela stanovanjskega zakona, je, da se bo po novem pri izračunu neprofitne najemnine strošek vzdrževanja izločil iz letne stopnje neprofitne najemnine in bo določen nominalno na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine glede na starost stanovanja (od 0,4 evra za kvadratni meter za stanovanja do pet let starosti pa vse do 1,8 evra za kvadratni meter za stanovanja, starejša od 41 let). Strošek vzdrževanja se bo pri starejših stanovanjih uveljavil postopoma do leta 2029, pri novejših pa bo podražitev enkratna, z novim izračunom, ki se bo začel uporabljati s 1. aprilom 2026.
Zvišanje neprofitnih najemnin bo posledično neenakomerno. Pri novejših stanovanjih do pet let starosti bo, kot pojasnjujejo na ministrstvu za solidarno prihodnost, znašalo okoli deset odstotkov oziroma 0,70 evra za kvadratni meter (odvisno od velikosti stanovanja), medtem ko bo najvišje pri stanovanjih, starejših od 60 let, kjer bo zvišanje doseglo tudi okoli 80 odstotkov (z 2,5 evra za kvadratni meter na 4,4 evra za kvadratni meter). Zvišanja bodo višja pri manjših stanovanjih in pri tistih na slabših lokacijah. Tako se bo uravnotežil neenak dvig iz leta 2021 (ko se je uvedel lokacijski faktor in dvignila točka za določanje vrednosti stanovanja), saj bo zvišanje v novejših stanovanjih manjše, v starejših pa večje. Trenutno se namreč višine najemnin znatno razlikujejo glede na starost in lokacijo stanovanja, saj so najemnine v novih stanovanjih na dobri lokaciji tudi do enkrat višje kot v starejših stanovanjih na slabših lokacijah. Najemnine v starejših stanovanjih so tudi izjemno nizke (ponekod tudi manj kot dva evra za kvadratni meter, v povprečju pa med tremi in štirimi evri za kvadratni meter) in so v zadnjih letih rasle počasneje kot v novejših.
Ker starejša stanovanja predstavljajo večino javnega fonda, saj je povprečna starost javnih najemnih stanovanj več kot 50 let, bo tudi učinek na celotne prihodke skladov in občin večji.
Na ministrstvu poudarjajo, da je sprememba, ki jo je pozdravila tudi strokovna javnost, ključna za uspeh stanovanjske politike in dolgoročno vzdržnost sistema javnih najemnih stanovanj. »Če prihodki iz najemnin ne zagotavljajo razumnega pokrivanja investicij in vzdrževanja fonda – seveda v kombinaciji z ugodnimi viri financiranja – ni mogoče pričakovati večjih ambicij pri zagotavljanju novih stanovanj ter vzdrževanju in prenovi fonda, ki bi zagotavljale kakovostno bivanje. Ravno nasprotno, stanovanj se ne vzdržuje, fond se ne veča, enote pa se celo prodajajo. Zato je ključnega pomena zagotoviti dovolj prihodkov iz zbranih najemnin, da se sektor lahko krepi in širi.«
Glede vpliva dviga najemnin na socialno ranljive družine na ministrstvu poudarjajo, da se ohranja obstoječ sistem subvencij. Z dvigom najemnine se ob predpostavki enakega dohodka dvigata tudi višina subvencije in cenzus za upravičenost do subvencije.