6. del - Stanovanjska politika
Če želimo znižati ceno in povečati obseg prostih (najemnih) stanovanj, moramo spodbujati ponudbo, in ne povečevati povpraševanja. Gre za poenostavljen model ponudbe in povpraševanja, ki ne upošteva ekonomske moči posameznih tržnih udeležencev, elastičnosti povpraševanja in ponudbe, vedenjske ekonomike in še česa, vendar za potrebe tega podlistka ostanimo pri tem poenostavljenem modelu. Ukrepi, ki spodbujajo povpraševanje, so politično všečni in povečujejo izvoljivost politikov, saj so namenjeni širšemu krogu kot pa tisti ukrepi, ki povečujejo ponudbo. Vendar ti ukrepi žal vodijo k zviševanju cen in manjšemu obsegu prostih dobrin. Če ponazorim: posledica subvencioniranja najemnine socialno ogroženim bo večje povpraševanje, najemnine bodo višje, najemniki bodo s trga »posrkali« še vsa preostala in tudi najmanj kakovostna stanovanja (kletna, vlažna, sobice brez oken …). Po drugi strani subvencioniranje obrestne mere investitorjem (gradbenim baronom) poceni gradnjo, poveča ponudbo in (vsaj deloma) zniža ceno. In dokler bomo v Sloveniji sprejemali politično všečne ukrepe, ne bomo imeli učinkovitega gospodarstva.
Drugo ekonomsko pomembno vprašanje je, ali se bomo fokusirali na spodbujanje novogradenj in (rabljena) lastniška stanovanja, ali se bomo raje osredotočili na najemna stanovanja. Slovenci smo zelo navezani na lastništvo nepremičnin, kar ima zgodovinske, ekonomske in kulturne razloge. Več kot 90 odstotkov prebivalcev Slovenije je lastnikov nepremičnine, kar je ena najvišjih stopenj v Evropi.
Z velikim deležem lastniških stanovanj se lahko pojavijo številni izzivi, kot so slaba mobilnost prebivalstva, previsoka zadolženost gospodinjstev, naraščajoče cene nepremičnin in družbena neskladja. Ta vprašanja vplivajo na širšo družbo in gospodarski razvoj. Zato je nujno razmisliti o ukrepih, ki bi omogočili bolj uravnotežen razvoj nepremičninskega trga, s poudarkom na najemnih stanovanjih. V Švici delež najemnih stanovanj zajema 60 odstotkov (v mestih 80 odstotkov), v Nemčiji 50 odstotkov (Berlin 70 odstotkov), v Avstriji 45 odstotkov (Dunaj 75 odstotkov). Del tega najemnega trga seveda odpade na javni sektor, vendar država aktivno spodbuja tudi zasebne investitorje. Pri nas je bila dolga leta prisotna uradna stanovanjska politika, ki jo je izvajal stanovanjski sklad, namenjen novogradnji stanovanjskih sosesk, ki jih je prodajal kupcem ne glede na njihov socialni položaj in že rešeno stanovanjsko vprašanje. Gradnje stanovanj za namene oddajanja se država loteva šele v zadnjih letih. Toda zasebni investitorji lahko gradijo hitreje, ceneje in bolj prilagojeno trgu, brez obremenitve davkoplačevalcev, spodbujajo vzdrževanje in inovacije, medtem ko je javni sektor pogosto neučinkovit, birokratsko zapleten, podvržen političnim vplivom in korupciji. Država bi morala zasebne investitorje spodbujati, ne pa jih obravnavati kot »sovražnike«, saj lahko ključno pripomorejo k večjemu obsegu (najemnih) stanovanj.
Pri raziskovanju gradiva za pripravo tega članka sem našel več kot 100 tujih ukrepov za razvoj nepremičninskega trga. Pomembno je, da jih v naše okolje ne prenašamo slepo, da vedno upoštevamo izhodiščno stanje, v katerem smo, ter različne pravne, družbene in ekonomske okoliščine. Hkrati moramo vedeti, kam želimo priti.
Žal pa politiki vedno upoštevajo tudi faktor politične izvoljivosti in sprejemajo ukrepe, ki dajejo vidne učinke znotraj mandata in s katerimi se lahko postavljajo na naslovnicah medijev. Zato bodo politiki vedno podpirali gradnjo lastniških stanovanj na »Novih Poljanah«, nikoli pa se ne bodo izpostavljali na fotografijah »elite Schellenburg«.
Za učinkovit in dostopen stanovanjski trg moramo preseči kratkoročne, politično všečne ukrepe, ki dvigujejo povpraševanje, ne da bi hkrati povečali ponudbo, in namesto tega ustvariti stabilno okolje za zasebne investicije, ki omogoča hitrejšo in cenejšo gradnjo brez obremenitve davkoplačevalcev. Država mora prevzeti vlogo regulatorke in spodbujevalke, ne pa glavne graditeljice. Brez dolgoročne strategije, ki odpravlja birokratske ovire in zagotavlja stabilne pogoje za gradnjo in najem, bomo ostali v začaranem krogu naraščajočih cen, majhne dostopnosti stanovanj in umetno ustvarjenih kriz, ki koristijo le politiki, ne pa državljanom.
