Še pred nekaj meseci so se stanovanja prodajala kot za šalo, dosežene cene pa so bile nemalokrat višje od oglaševanih. Z naraščanjem obrestnih mer se je povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah zmanjšalo, predvsem pri posameznikih, ki so jih kupovali z namenom oddajanja.
Naraščajoče obrestne mere povečujejo negotovost na nepremičninskem trgu. Kako se bodo vrednosti nepremičnin v Sloveniji gibale v prihodnje, je težko napovedovati. Trenutno je jasno, da se nepremičninski trgi v evropskih državah in tudi drugod po svetu ohlajajo, kar se izraža v zmanjševanju obsega opravljenih poslov. V nekaterih evropskih državah oziroma v njihovih metropolah so se lani vrednosti nepremičnin že začele zniževati. Največ, za 14 odstotkov, so cene stanovanj padle na Švedskem, je poročal Bloomberg. Tolikšno znižanje pomeni največji padec od devetdesetih let prejšnjega stoletja. Po napovedih švedske banke SEB bi se vrednosti nepremičnin v primerjavi z najvišjimi ravnmi v minulem letu lahko znižale za petino, kar pomeni, da bi se vrnile na raven, kakršna je bila v času pred izbruhom covida-19.
V zadnjih mesecih preteklega leta so se cene nepremičnin v povprečju začele umirjati, število opravljenih poslov pa zmanjševati. Ker je nepremičninski trg v Sloveniji dokaj nelikviden, se spremembe, recimo pri delnicah, ne bodo mogle zgoditi tako hitro. Trenutno smo v prehodnem obdobju, ko ne vemo, kaj se bo zgodilo. Ker se kupna moč številnih, ki morajo za nakup nepremičnine najeti posojilo, znižuje, se bodo verjetno vrednosti nepremičnin v Sloveniji v povprečju znižale. Opozoriti velja, da dokler se pri prodajalcih ne bodo začele povečevati zaloge oziroma dokler številni nepremičnine ne bodo primorani prodati, se njihova vrednost ne bo dosti spreminjala.
Kot je povedal nepremičninski posrednik Alen Komić iz podjetja ABC nepremičnine, je v primerjavi z opravljenimi posli lani spomladi in poleti v zadnjem času mogoče zaznati občutno manj poslov – po občutku za okoli tretjino. Manj poslov bo, kot vse kaže, sklenjenih, dokler ne bo prišlo do manjše korekcije cen. »Cene ostajajo visoke, po drugi strani pa ni več na voljo ugodnih posojil. Če jih želijo prodati, morajo lastniki stanovanj cene nepremičnin nekoliko znižati. V starejših blokih se stanovanja ne kupujejo več po 4000 evrov za kvadratni meter.«
Po Komićevi oceni se cene stanovanj na dobrih lokacijah, kjer je povpraševanje visoko, morda ne bodo zniževale, če pa bo kdo želel prodati starejše stanovanje, denimo v starem bloku brez dvigala v Šiški, ga bo moral poceniti. Pred meseci ljudje niso imeli izbire in so kupovali tudi takšna stanovanja, danes pa je na trgu na voljo več stanovanj. Ljudje bodo spoznali, da bodo stanovanjem, ki so jih prej prodajali po 250.000 evrov, morali znižati ceno za 20, 30 tisočakov. Četudi so se posojila podražila, je takšna cena lahko sprejemljiva,« je dejal Komić. Po njegovih ocenah bi se cene stanovanj do sredine leta lahko znižale za dobrih pet odstotkov, več kot 10-odstotnega padca pa ne pričakuje. Neodvisno od gibanja cen bodo nepremičninski posli sicer še naprej potekali, vendar pa ljudje ne bodo več v tolikšni meri kupovali stanovanj za naložbene namene, je dodal Komić.
Mlajši par lažje do stanovanja
Tudi direktorica in solastnica podjetja Nepremičnine plus Vesna Levstek je povedala, da se v zadnjih mesecih povpraševanje po nepremičninah znižuje. »Če si marca objavil oglas za prodajo garsonjere, si imel v dveh, treh dnevih 15 ogledov. Pri tem se je pri manjših stanovanjih pogosto dogajalo, da je bila dosežena prodajna cena višja od oglaševane cene. Ko smo januarja lani prodajali garsonjero, smo določili ceno malce pod 160 tisočaki, po dvigovanju cen na strani kupcev pa je bila garsonjera prodana za 182.000 evrov. Če bi danes za enako garsonjero določili ceno 160.000 evrov, bi imeli v treh tednih le kakšnih pet ogledov, pri čemer se cene stanovanj na ogledih ne povečujejo več.« Po pojasnilih Levstkove se je prodaja stanovanj za naložbene namene skoraj ustavila, zato jih lahko tisti ljudje, ki stanovanje potrebujejo za bivanje, lažje kupijo: »Zdaj mlademu paru pri nakupu stanovanja ni treba več tekmovati s posamezniki, ki so želeli stanovanje kupiti za oddajanje.«
V povprečju se cene stanovanj niso znižale. »Še vedno se prodajajo dražje nepremičnine, ki dvigujejo povprečje,« je dejala Levstkova. Ob tem je poudarila, da se trg nepremičnin razslojuje v smislu, da obstajajo velike razlike med starejšimi, energetsko potratnimi, nezanimivimi in nadstandardnimi stanovanji. »Še vedno obstajajo ljudje, ki so za novogradnjo, kot naložbeno nepremičnino, pripravljeni plačati 5000, 6000 evrov za kvadratni meter,« je dodala Levstkova.
Pokupili vse, kar je bilo naprodaj
Po besedah direktorja mariborske nepremičninske agencije Insa Branka Potočnika se v štajerski prestolnici povpraševanje po nepremičninah nekoliko umirja, vendar ne za vse segmente. »Pri stanovanjih je povpraševanje še vedno visoko, a je na trgu več ponudbe. Pred meseci so se stanovanja prodala hitro, medtem ko jih danes ni mogoče prodati v enem oziroma nekaj dnevih,« je dejal Potočnik. Po njegovih pojasnilih v Mariboru trenutno ni občutiti padca vrednosti nepremičnin, razen za tiste, ki so bile precenjene: »Pred nekaj meseci se je prodalo vse. V četrti Tezno, kjer so v Mariboru nepremičnine cenejše, so se dosegale tudi nerealno visoke cene. Kupci iz osrednje Slovenije, Gorenjske in Primorske, ki niso poznali mikrolokacij, so pokupili vse, kar je bilo naprodaj. V primerjavi s preteklimi meseci pa od jeseni dalje v Mariboru nepremičnine kupujejo predvsem domačini, investicijskih nakupov je manj.« Po oceni Potočnika bodo cene nepremičnin v prihodnje v veliki meri odvisne od razmer v gospodarstvu: če bo zaškripalo, bo zaškripalo tudi na nepremičninskem trgu.
11 odstotkov manj prodanih stanovanj
Po podatkih Statističnega urada RS so bile cene stanovanjskih nepremičnin v tretjem četrtletju v primerjavi z drugim četrtletjem višje za 2,4 odstotka. Nove stanovanjske nepremičnine so se podražile za 5,5 odstotka, rabljene pa za 2,1 odstotka. V Ljubljani so se rabljena stanovanja podražila za 0,6 odstotka, v Mariboru za en odstotek, v preostali Sloveniji pa za 2,3 odstotka. Na medletni ravni so se cene stanovanjskih nepremičnin v tretjem četrtletju povečale za 15,4 odstotka, pri čemer so najbolj, za skoraj 24 odstotkov, narasle cene novih družinskih hiš, sledile so cene stanovanj, ki so se povečale za 15,8 odstotka. Število prodanih stanovanjskih nepremičnin je v tretjem četrtletju lani upadlo že tretje zaporedno četrtletje in je bilo na ravni povprečja leta 2015. Skupno je bila prodana 3001 stanovanjska nepremičnina, kar je bilo okoli 11 odstotkov manj kot v drugem četrtletju.
Cene poslovnih nepremičnin – pisarn in lokalov – so se v tretjem četrtletju lani povečale že osmo zaporedno četrtletje. Ob tem so se cene pisarn, po znižanju v drugem četrtletju za 4,4 odstotka, v tretjem kvartalu povečale za 9,4 odstotka. Četrtletno število prodanih pisarn (101) je doseglo najnižjo raven v zadnjih dveh letih. Po drugi strani so se cene lokalov znižale za 7,3 odstotka, kar je bilo skoraj toliko, kolikor je znašala njihova rast v drugem četrtletju. Število prodanih lokalov (93) v tretjem četrtletju je bilo zelo nizko in je bilo podobno tistemu iz prvega četrtletja 2020, ko se je pojavila epidemija covida-19.
