Prisilna izselitev Maricarmen Abascal iz stanovanja v Madridu je sprožila proteste po vsej Španiji in odprla vprašanje, kako daleč lahko gredo lastniki, ko želijo svoje stanovanje dobiti nazaj. Najemodajalci lahko v določenih okoliščinah najemno pogodbo odpovejo predčasno, vendar pravila niso povsod enaka. V večini evropskih držav mora za predčasno odpoved obstajati zakonsko priznan razlog. Med njimi so lahko prodaja nepremičnine, potreba po stanovanju za lastnika ali njegove bližnje sorodnike ter v nekaterih primerih obsežna prenova.
Če najemnik redno plačuje najemnino, lastnik praviloma ne more preprosto zahtevati njegove izselitve brez utemeljenega razloga. Pri neplačevanju najemnine so pravila drugačna, vendar imajo lahko tudi finančno ogroženi ali ranljivi najemniki v določenih primerih dodatno pravno zaščito.
Španija: odpovedni rok le dva meseca
V Španiji je odpovedni rok med krajšimi v Evropi. Po zakonu o najemu stanovanj lahko lastnik po prvem letu najema pogodbo odpove z dvomesečnim odpovednim rokom, vendar le pod določenimi pogoji. Pravilo velja za fizične osebe, ne pa za podjetja.
Neplačevanje najemnine je razlog za sodni postopek izselitve. V primeru finančno ogroženega najemnika je mogoče postopek začasno prekiniti, medtem ko socialne službe iščejo drugo možnost nastanitve. Do prekinitve pa ne pride nujno, med drugim je lahko zavrnjena, če ima lastnik manj kot tri nepremičnine. Začasna prekinitev postopka lahko traja do tri leta, položaj najemnika pa se preverja vsakih 12 mesecev.
Francija: zaščita med zimsko sezono
Francoski najemniki so deležni nekoliko večje zaščite. Najemodajalec pogodbe praviloma ne more odpovedati sredi najemnega obdobja. Pri opremljenem stanovanju mora odpovedni rok začeti teči tri mesece pred iztekom pogodbe, pri neopremljenem pa šest mesecev prej.
Posebnost je tudi tako imenovano zimsko premirje. Med 1. novembrom in 31. marcem prisilne izselitve praviloma niso dovoljene.
Če najemnik zamuja s plačili, ima po prejemu uradnega poziva k plačilu šest tednov časa, da poravna dolg. Sodnik lahko v določenih okoliščinah določi tudi obročno odplačevanje dolga, ki lahko traja do tri leta. Pogoj je med drugim, da najemnik ponovno redno plačuje tekočo najemnino in da obstaja možnost, da bo dolg odplačal.
Nemčija: odpovedni rok se s časom podaljšuje
V Nemčiji lahko najemnik odpoved pogodbe izpodbija, če bi mu izselitev povzročila posebno hudo stisko. Če takšnih okoliščin ni, je osnovni odpovedni rok tri mesece. Ta se po petih letih najema podaljša na šest mesecev, po osmih letih pa na devet mesecev. V nasprotju s Francijo in Španijo lastniku ni treba čakati na določeno minimalno obdobje, preden lahko pošlje prekinitev pogodbe.
Če najemnik ne plača najemnine za najmanj dva meseca, lahko najemodajalec začne postopek takojšnje odpovedi pogodbe. O roku za izselitev nato odloči sodišče, vendar lahko ta traja največ eno leto. Najemnik ima po izdani odločbi še dva meseca časa, da poravna dolg in s tem prepreči odpoved. Takšen mehanizem je mogoče uporabiti največ enkrat v dveh letih.
Italija: brez resne kršitve najmanj štiri leta
V Italiji so najemniki zaščiteni pred predčasno odpovedjo v prvih štirih letih običajnega najemnega razmerja. Najemne pogodbe so praviloma sklenjene za najmanj štiri leta, lastnik pa lahko odpoved poda šest mesecev pred iztekom pogodbe. Pred tem praviloma ne more zahtevati izselitve najemnika, razen če ta huje krši svoje pogodbene obveznosti.
Pri neplačevanju najemnine je postopek hitrejši. Najemnik ima za poravnavo dolga najmanj tri in največ štiri mesece, če so se težave, denimo brezposelnost ali bolezen, pojavile po začetku najema. Če najemnine še vedno ne poravna, lahko po izteku tega obdobja sledi izselitev, praviloma v največ dveh mesecih.
Velika Britanija: nova pravila za najemnike v Angliji
V Angliji so maja 2026 začela veljati nova pravila, s katerimi so odpravili tako imenovani člen 21, ki je najemodajalcem omogočal izselitev najemnika brez navedbe razloga. Po novem mora imeti lastnik za odpoved pogodbe konkreten zakonsko določen razlog, na primer prodajo nepremičnine ali lastno vselitev. Odpovedni rok je štiri mesece, postopka pa ni mogoče začeti v prvem letu najema. Če najemnik več kot tri mesece ni poravnal najemnine, ga lastnik lahko izseli.
Pravila sicer niso enaka v vseh delih Združenega kraljestva. V Walesu in na Severnem Irskem je v določenih primerih še vedno mogoče odpovedati najem brez posebnega razloga. V Walesu mora lastnik najemnika obvestiti šest mesecev vnaprej, pred potekom prvega leta najema pa ga ne more prisiliti k izselitvi.
Na Severnem Irskem je odpovedni rok precej krajši. Če najem traja manj kot leto dni, znaša štiri tedne. Pri najemu, daljšem od enega leta, je dva meseca, pri najemu, daljšem od deset let, pa tri mesece, navaja Euronews.
Primer Maricarmen Abascal sprožil proteste po Španiji
Razprava o pravicah najemnikov je v Španiji znova izbruhnila po primeru Maricarmen Abascal, 87-letne upokojenke na invalidskem vozičku, ki so jo prejšnji teden prisilno izselili iz stanovanja v Madridu.
Abascalova je v stanovanju živela od leta 1956, njena pokojnina znaša okoli 1300 evrov, za stanovanje pa je plačevala 500 evrov mesečne najemnine. Ko je investicijski sklad Urbagestión leta 2018 kupil stavbo, se je najemnina močno zvišala. Lastnik je zahteval več kot 1000 evrov višjo mesečno najemnino, česar upokojenka ni mogla sprejeti.
Izselitev je sprožila množične proteste v Madridu in Barceloni, primer pa je pritegnil tudi pozornost Združenih narodov.
Za Abascalovo se je zgodba nazadnje vendarle končala ugodno. Po pogajanjih med investicijskim skladom in madridskimi stanovanjskimi oblastmi so ji ponudili novo osemletno najemno pogodbo, pri kateri najemnina ne sme presegati 30 odstotkov njenih prihodkov.
Primer je imel širše posledice. Španska vlada je po pritisku javnosti uvedla nove ukrepe stanovanjske podpore, med drugim prepoved izselitev ranljivih oseb do leta 2030. Zaostrila je tudi nadzor nad investicijskimi skladi, ki kupujejo večje stanovanjske komplekse, ter uvedla strožji nadzor nad postopki odpovedi pogodb starejšim najemnikom in višje davčne obremenitve za lastnike praznih stanovanj.