3. del - najemnine ne bodo padle
Predstavljajte si kmeta, ki ima kravo. Krava ne daje mleka, ker je lačna ali bolna. Namesto da bi jo nahranil ali zdravil, se kmet odloči, da jo bo vsakič, ko ne da mleka, udaril s palico. Mislite, da bo krava začela dajati več mleka? Tako nekako razmišljajo predlagatelji zakona o davku na premoženje, ki verjamejo, da bo višja obdavčitev praznih stanovanj rešila stanovanjsko krizo.
Ljudje se ne odločamo vedno popolnoma racionalno, kot bi predvidevale klasične ekonomske teorije. Namesto tega nas vodijo čustva, strahovi in vedenjske pristranskosti, ki jih dodatni davki ne spremenijo – včasih jih celo poslabšajo. Že dolgo je namreč znano, da so številne naše odločitve (ekonomsko) napačne, saj smo v procesu odločanja podvrženi številnim psihološkim izzivom. Slednje bi bilo treba upoštevati tudi pri snovanju davčnih politik.
Zakaj lastniki ne oddajo stanovanj? Razlogi so v glavi, ne le v denarnici.
Če bi bil denar edini dejavnik, bi lastniki že zdavnaj oddali prazna stanovanja. Kdo si ne bi želel dodatnega pasivnega prihodka? A realnost je drugačna. Na odločanje vplivajo psihološki vzorci, ki so pogosto močnejši od matematičnih izračunov. Za lažje razumevanje bomo potegnili vzporednico z izsledki vedenjske ekonomije na področju investiranja (npr. v delnice), kjer znanstveniki že dolgo časa ugotavljajo, da investitorji namesto ekonomsko racionalnih odločitev sprejemajo napačne odločitve, ki so po eni strani posledica premajhnega znanja, po drugi strani pa plod psiholoških iluzij in zmot, zaradi česar mnogi investitorji v delnice ustvarjajo precej nižje donose, kot pa bi jih v skladu z izsledki teoretičnih financ.
Strah pred izgubo (loss aversion). Psihologa Kahneman in Tversky sta pokazala, da ljudje bolj občutijo bolečino izgube kot zadovoljstvo dobička. Bistveno bolj nas na primer boli izguba 100 evrov pri igri na srečo, kot pa enako velik dobitek (100 evrov) prinese zadovoljstva. V našem primeru: bolj ko bo lastnika veselila najemnina, bolj ga bo skrbelo, kaj vse bi lahko šlo narobe. Kaj če najemnik ne bo plačal? Kaj če mi uniči stanovanje? Kaj če ga ne bom mogel izseliti? In še in še. Sploh za tistega najemodajalca, ki ima »samo« eno presežno stanovanje, na katero je še čustveno ali kako drugače navezan. Morda gre za stanovanje preminulih staršev, ki ga je podedoval in mu predstavlja še zadnjo simbolično vez. Tisti, ki imajo več stanovanj, jih prav gotovo ne držijo praznih, saj je z imetništvom stanovanj kar nekaj stroškov in si ne morejo privoščiti, da bi bila neoddana. Upoštevati moramo demografsko strukturo lastnikov stanovanj, saj gre po naravi zadeve po pravilu za starejše osebe. S podaljševanjem življenjske dobe se krepko povečuje tudi starost povprečnega lastnika stanovanja, žal pa tudi popuščanje kognitivnih sposobnosti. Obdavčitev praznega stanovanja teh strahov ne odpravi – nasprotno, lastnika postavi pred dodatno kazen. In ko ljudje čutijo prisilo, pogosto iščejo načine, kako se ji izogniti. Namesto davkov je treba uvesti spodbude, s katerimi bi povečali zaupanje lastnikov v oddajanje.
Izogibanje spremembam oziroma nenaklonjenost spremembam (status quo bias) je druga psihološka značilnost. Zakaj bi si lastnik zakompliciral življenje, če mu ni treba? Oddajanje pomeni iskanje najemnikov, pisanje pogodb, vodenje evidenc, spremljanje plačil, plačevanje računov, vzdrževanje nepremičnine, organizacijo popravil, plačilni promet, davčno poročanje … in kar je najbolj naporno – nenehno ukvarjanje z ljudmi. Bistveno lažje je okopavati vrt ali kidati sneg kot pa se ukvarjati z ljudmi in njihovimi težavami, pri tem pa iskati ravnotežje med zadovoljnim najemnikom in lastnikom stanovanja. To so sitnosti, ki jih mnogi raje preskočijo, še posebej, če stanovanje še občasno uporabljajo zase ali ga hranijo za prihodnost. Davek ne bo prepričal teh ljudi, da spremenijo svoje vedenje – le povečal bo njihov odpor. Če bi bile davčne olajšave na oddajanje višje kot strošek praznega stanovanja, bi se več ljudi odločilo za oddajo.
Iluzija nadzora: Stanovanje je več vredno, če ni oddano. Veliko lastnikov verjame, da je njihova nepremičnina vredna več, kot kaže trg. Če je povprečna najemnina v Ljubljani na primer 800 evrov, jih bo kar nekaj reklo: »Jaz pa pod tisoč evrov ne dam!« Ljudje se pogosto nerealno oklepajo pričakovanj o vrednosti, tudi ko jim trg sporoča drugače. Če stanovanja ne morejo oddati po želeni ceni, ga raje pustijo praznega, kot da bi »oddali pod ceno«. Država bi lahko uvedla spodbude za dolgoročno oddajanje (npr. nižji davki pri večletni oddaji). Na žalost davčni predpisi v Sloveniji izrazito spodbujajo turistično oddajanje stanovanj (booking.com, Airbnb), ne pa sklepanje stvarnopravnih najemnih razmerij. Kratkoročno turistično opravljanje dejavnosti je v Sloveniji neprimerno bolj ugodno obravnavano, hkrati pa lastnik obdrži nadzor nad stanovanjem, tj. vsak dan lahko vstopi vanj in pogleda, ali ga je gost pustil v dobrem stanju. Zato je logično, da marsikateri lastnik raje oddaja (čeprav samo za nekaj dni na mesec) turistom, kot pa da bi sklenil klasično najemno razmerje. Zavedati pa se moramo, da je vsako stanovanje, ki je bilo urejeno za turistično oddajanje, za več let izginilo s trga klasičnega stanovanjskega najema. Tega ne bo rešila niti predlagana omejitev Airbnbja na 60 dni letno. Kdor si rešuje stanovanjski problem, potrebuje ne samo stanovanje, ampak »dom«, in to za vse leto, ne samo deset mesecev na leto. Stanovanje za tovrstno turistično oddajanje je namreč povsem drugače zasnovano in opremljeno kot pa stanovanje za stalno prebivanje. Turistično stanovanje mora biti kompletno opremljeno, nekateri bi rekli 110-odstotno opremljeno, medtem ko je klasično stanovanje praviloma le delno opremljeno, saj mora najemniku omogočiti določeno stopnjo individualizacije (slike, preproge, vzmetnica, posoda, kakšen kos pohištva …), ki iz stanovanja naredi dom.
Učinek preobremenjenosti z informacijami (choice overload): Ko imajo ljudje preveč informacij in preveč možnosti, pogosto ne sprejmejo nobene odločitve. Lastniki stanovanj, ki niso »profesionalni« najemodajalci, so pogosto preobremenjeni z informacijami o davkih, pravnih pravilih, pogodbah, birokraciji. Namesto da bi analizirali vse možnosti in se odločili za oddajo, preprosto ne naredijo ničesar. Če jim država naloži še dodatno obdavčitev, lahko to povzroči še večji psihološki stres, ki vodi v pasivnost in odpor. Obdavčitev ustvarja še več stresa in neodločnosti pri lastnikih. Alternativa? Enostavni postopki, jasna pravila in »one-stop-shop« podpora za lastnike, ki želijo oddajati stanovanja. Če bi resnično želeli aktivirati prazna stanovanja, bi morda kazalo razmisliti o »neobdavčeni najemnini« od prvega presežnega stanovanja. Država naj pretehta, koliko »presežnih« stanovanj bi prišlo na stanovanjski trg, če bi se odpovedala dohodnini – verjamem, da precej.
Psihološki učinek kazni – kako se ljudje odzivajo na prisilo? Vedenjska psihologija ugotavlja, da ljudje ne marajo občutka prisile in se pogosto odzovejo z odporom, tudi če bi bila sprememba racionalno koristna. Francija je leta 2017 uvedla davek na prazna stanovanja (taxe sur les logements vacants), vendar so lastniki raje plačevali davek, kot da bi oddajali, saj niso hoteli tvegati slabih najemnikov ali dolgotrajnih sodnih postopkov. Tudi poskusi v Berlinu in Vancouvru so klavrno propadli – lastniki so vedno našli obvode. Ljudje se upirajo prisili. Ko jim nekaj vsiliš s kaznijo, pogosto iščejo načine, kako se temu izogniti. In če so se izognili v Parizu, Berlinu in Vancouvru, mar res pričakujete, da se ne bodo izognili v Sloveniji? V isti sapi, ko je predstavljal predlog zakona o obdavčitvi, je minister za finance razlagal, kako se bomo davku lahko ognili s fiktivnimi prepisi stanovanja na otroke ali zakonca. Številne raziskave so pokazale, da je korenček boljši motivator od palice, saj nagrajevanje spodbuja dolgoročno notranjo motivacijo, medtem ko kazen vodi v odpor. Hkrati nagrajevanje ustvarja občutek zaupanja in sodelovanja, kazen pa strah in sovražnost. Kaznovalna narava predlaganega davka na premoženje (stanovanjske nepremičnine) bo vodila do številnih negativnih učinkov. Kompleksne pravne akrobacije, katerih namen bo zmanjšanje davčnih obveznosti, bodo nosile številna tveganja za dejanske lastnike nepremičnin, koristi pa bodo imeli odvetniki, notarji, geodeti in davčni svetovalci.
V 4. delu nadaljevanja si bomo pogledali, kdo ali kaj je OECD, organizacija, na katere priporočila se sklicuje predlagatelj.
