Mladi forum SD je za prejšnji teden napovedal izjavo pred ministrstvom za solidarno prihodnost glede nereševanja stanovanjske problematike. Ta je bila nato dan pred protestnim dejanjem odpovedana. Na mestu sta seveda dve vprašanji. Prvič, zakaj je bila izjava napovedana? Ker je premier Robert Golob lani nekaj dni pred evropskimi volitvami napovedal, da bo vlada pripravila milijardni zakon o sistemskem financiranju gradnje javnih najemnih stanovanj. Do konca leta 2024. To pa se ni zgodilo. In zakaj je bila odpovedana? Zato, ker so mladim Socialnim demokratom zagotovili, da je zakon, ki prinaša denar za gradnjo stanovanj, tako rekoč pripravljen. Drži. Osnutek zakona o financiranju gradnje javnih in zasebnih netržnih najemnih stanovanj je bil namreč že poslan koalicijskim partnerjem. Pridobili smo ga tudi na Dnevniku. Predlog naj bi šel po medresorskem usklajevanju v javno obravnavo konec februarja oziroma v začetku marca.
Kaj piše v osnutku zakona? Zakon uvaja možnosti pridobitve povratnih in nepovratnih sredstev za zagotavljanje gradnje in obnove javnih najemnih stanovanj, kar v Sloveniji že dolgo potrebujemo. Koliko denarja bo na voljo? Zakon za naslednjih deset let do vključno 2034 zagotavlja 100 milijonov evrov letno za gradnjo javnih in zasebnih netržnih najemnih stanovanj, kot vir finančnih sredstev je predviden državni proračun. Za primerjavo: v letih 2015–2022 je bilo iz proračuna zagotovljenih zgolj 13,8 milijona evrov.
Za financiranje gradnje je predviden tudi prenos nerealiziranih sredstev v naslednje leto. Povratna sredstva bodo skladi lahko pridobivali po enoodstotni obrestni meri, pri čemer podrobnosti glede ročnosti posojil, ki je pri takšnih projektih vsaj 30 let ali več, niso znane. Kako se bodo ta sredstva v praksi dodeljevala, koliko nepovratnih sredstev bodo lahko stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije pridobili, iz predloga zakona prav tako še ni jasno.
Zakon je krvavo potreben. Zakaj? Že vrabci čivkajo, da se stiske, povezano s stanovanjsko krizo v Sloveniji, iz leta v leto le še poglabljajo. Cene stanovanj so se na ravni države od leta 2018 do leta 2023 dvignile za 60 odstotkov, medtem ko je povprečna neto plača zrasla le za 32 odstotkov. Ob nedosegljivem lastništvu, nezadostnem številu neprofitnih stanovanj in pomanjkanju drugih možnosti za kakovostno reševanje stanovanjskega problema se vse več gospodinjstev zateka na najemni trg – kjer pa denimo oseba s povprečno plačo za najem standardnega enosobnega stanovanje odšteje več kot polovico svojih prihodkov. Tekočih stanovanjskih stroškov pri tem sploh še nismo prišteli. Povprečna cena najema v Ljubljani je po podatkih iz lani objavljenega poročila Neznosna nedostopnost bivanja kar 19,3 evra na kvadratni meter.
Nizek delež javnih najemnih stanovanj
Stanovanj je premalo in se jih premalo tudi gradi. V državi imamo po podatkih Organizacije za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD) 410 stanovanj na 1000 prebivalcev, medtem ko je povprečje držav OECD 468, povprečje držav v Evropski uniji pa 514 stanovanj. Leta 2023 smo recimo na nacionalni ravni zgradili 2,4 stanovanja na 1000 prebivalcev. Tudi delež javnih najemnih stanovanj je nizek. Če je bil ta leta 2011 v Sloveniji 5,4 odstotka, danes znaša okoli štiri odstotke. V EU je ta delež osem odstotkov, v OECD pa 7,1 odstotka. V državi imamo danes okrog 30.000 javnih najemnih stanovanj.
Cilj novega zakona oziroma sistemskih ukrepov je na ustreznih lokacijah v naslednjih desetih letih zgraditi novih 20.000 dostopnih najemnih stanovanj. Torej do leta 2035 in ne do 2030, kot je sprva obljubljala vlada Roberta Goloba. To je mogoče, če bo letno poleg 100 milijonov evrov od države zagotovljeno tudi 100 milijonov evrov kreditov in 100 milijonov evrov lastne udeležbe. Predvidena desetina milijarde evrov je namreč, če štejemo tudi stroške nakupa zemljišča, dovolj za dokončanje dobrih 700 stanovanj na leto.
V osnutku zakona ministrstvo za solidarno prihodnost uvaja tudi najemna stanovanja z reguliranim donosom, ki bodo prav tako kot stanovanjski skladi lahko izkoriščala proračunska povratna in nepovratna sredstva. Ukrep je bržkone napisan z mislijo na državno družbo DSU, na katero je lani svoj nepremičninski portfelj prenesel Slovenski državni holding (SDH) in ki mora ustvarjati garantiran zamejen donos. To torej pomeni, da bo država neposredno podpirala tudi stanovanjsko preskrbo, ki je namenjena ustvarjanju donosov. Problematično je, da v to kategorijo po osnutku zakona umeščajo tudi stanovanjske zadruge, ki jih ne prepoznavajo kot posebne oblike, ki niso namenjene ustvarjanju donosov, temveč omogočanju samoorganizacije ljudi, da neposredno rešijo svoje stanovanjsko vprašanje. Eden izmed temeljnih mehanizmov za to, da bi bile stanovanjske zadruge širše dostopne, je sicer možnost pridobitve neodplačne stavbne pravice. To je, da zemljišče ostane v lasti lokalne skupnosti ali države, stavba pa je v lasti zadruge, kot je to urejeno marsikje v tujini. Tega trenutni predlog ne predvideva.
Neustrezna višina najemnin
Poleg zakona, ki s 100 milijoni evrov na leto ustvarja temelj za ugodna posojila in sofinanciranje projektov, ki jih bodo začeli graditi Stanovanjski sklad RS in občine, lokalni skladi in neprofitne stanovanjske organizacije, bo ministrstvo vzporedno v javno obravnavo dalo tudi novelo stanovanjskega zakona. Z njo želi urediti status neprofitnih stanovanjskih organizacij, predvidene so tudi spremembe glede dodeljevanja javnih najemnih stanovanj v najem, da bodo ti postopki hitrejši in da bodo omogočili pravično dodeljevanje. Prav tako novela prinaša spremembe obračuna najemnin. Zdajšnje najemnine so namreč marsikje (pre)nizke, zaradi česar ima veliko občin težave z vzdrževanjem lastnega stanovanjskega fonda.
Neredko se občine v takšnih primerih odločijo tudi za prodajo, kar še dodatno zmanjša število stanovanj, ki so na voljo. To želijo na ministrstvu preprečiti, pri čemer je v načrtu tudi zvišanje danes neustreznih najemnin. Za koliko? Po naših informacijah se utegne po sedanjem predlogu stanovanjskega zakona najemnina pri novejšem, 50 kvadratnih metrov velikem stanovanju dvigniti za okvirno 40 evrov. Za najemnine v starejših javnih stanovanjih, ki so zdaj ponekod izrazito nizke, pa bi bila ta podražitev še višja. Na tak način bi se lahko prihodki skladov dvignili za 20–40 odstotkov. Natančna metodologija bo sicer določena po usklajevanju s ponudniki neprofitnih stanovanj.
