Nenadzorovano oddajanje stanovanj turistom, premajhna in neustrezna ponudba ter napačna davčna in investicijska politika države in občin poglabljajo krizo na najemniškem trgu. Kako narediti bivanje cenovno dostopno?

Hrvaško glavno mesto se skuša dramatični »apartmanizaciji« upreti z maksimalnim dvigom pavšala na turistično posteljo, smo poročali. Kdor v Zagrebu kratkoročno oddaja v najem do 20 postelj, bo moral za posteljo plačati 199 evrov na leto, kar bo skoraj petkrat več kot doslej. Zagreb se bo pridružil Dubrovniku in Splitu, ki sta že uvedla najvišji možni pavšal, z namenom, da bi zajezili rast najemnin v mestnih jedrih in vzpostavili cenovno vzdržen dostop do stanovanj.

Ukrep zagrebške mestne uprave ne bo povečal ponudbe stanovanj za dolgoročni najem, opozarjajo kritiki, kvečjemu pričakujejo razcvet črnega trga turističnih namestitev. »Pavšal na turistične postelje je znatno prenizek in tudi preblag ukrep, da bi imel kakršen koli vpliv na zmanjšanje kratkoročnega oddajanja, saj je še vedno manj obdavčeno kot dolgoročno oddajanje,« izpostavi Anja Lazar z Inštituta za študije stanovanj in prostora.

Kratkoročna oddaja preko platform, kot sta Airbnb in Booking.com, zaostruje tudi razmere na slovenskem najemniškem trgu. Zmanjšuje dostopnost prostih stanovanj, zvišuje najemnine in najemnika sili v sklepanje še krajših najemnih pogodb.

Točnih podatkov o oddajanju stanovanj nima nihče

Koliko stanovanj se ta čas oddaja v kratkoročni in koliko v dolgoročni najem? »Močno dvomim, da obstaja kdo, ki vam lahko poda natančne podatke o številu stanovanj, ki se oddajajo v najem, bodisi kratkoročno ali dolgoročno – kjer koli v Sloveniji,« odgovori Richard Sendi, vodja stanovanjskih študij na Urbanističnem inštitutu Republike Slovenije. »Razlog za to je, da področje zasebnega najema ni ustrezno regulirano, še vedno deluje večinoma ilegalno, niti statistični urad ne zbira natančnih podatkov o tej dejavnosti.«

Vsaj delno vpogled v stanje ponuja portal Nepremičnine.net. Na njem je bilo v sredo le 18 odstotkov enot, ponujenih v Ljubljani, cenejših od 500 evrov, kar 62 odstotkov le-teh je imelo mesečno najemnino nad 1000 evri. »Za dostojno življenje najemnina naj ne bi presegala 30 odstotkov dohodkov gospodinjstva, skupaj z vsemi stanovanjskimi stroški pa 40 odstotkov,« piše na portalu Najemniški SOS, ki sta ga vzpostavila združenje Danes je nov dan in IŠSP. Po tem standardu si oseba z minimalno plačo ne more privoščiti nobenega od ponujenih stanovanj na portalu, v Ljubljani so ji cenovno dostopne le sobe.

Ponudba za turiste trikrat večja kot za dolgoročne najemnike

Ponudba za turistični kratkoročni najem stanovanja v Ljubljani je pestrejša. Če je za daljši najem v glavnem mestu in njegovi okolici preko portala Nepremicnine.net trenutno na voljo okoli 300 najemniških stanovanj, je na Airbnbju za november na voljo okrog 900 bivališč.

»Koliko stanovanj je trenutno aktiviranih na Airbnb, niti ni najbolj bistveno za stanovanjsko področje,« dodaja Anja Lazar. Bolj problematičen je vpliv Airbnbja na razumevanje stanovanja kot investicije, kot sredstva za ustvarjanje dobičkov. »Visoki zaslužki na Airbnbju spodbujajo rast cen in ker so cene vse višje, posledično rastejo tudi najemnine. Airbnb je torej še bolj kot zaradi jemanja stanovanj z najemnega trga problematičen zaradi spodbujanja nadaljnje financializacije stanovanj in ustvarjanja nevzdržnih razmer, ne le na področju najemanja, ampak tudi glede kakršnega koli naslavljanja stanovanjskega vprašanja.«

Za izboljšanje razmer bi bilo ključno nemudoma vzpostaviti strog inšpekcijski nadzor in sankcioniranje nelegalne rabe stanovanj za turistične namene. Sistem bi moral spodbujati sklepanje dolgoročnih najemnih razmerij in omejevati rast najemnin. Razmere bi izboljšala tudi uvedba progresivnega premoženjskega davka in obdavčitve praznih stanovanj, ki bi investitorje odvračala od špekulativnega delovanja, kar bi dolgoročno pripeljalo do umiritve cen najema in nakupa stanovanja.

Z dodatnim finančnim virom bi država obenem lažje financirala gradnjo neprofitnih stanovanj in subvencionirala zadružno gradnjo. »Po tujih zgledih bi lahko omogočila tudi delovanje najemniške svetovalnice z brezplačno pravno pomočjo, ki bi podprla najemnike in pomagala krepiti kulturo stanovanjskega oddajanja, ki je pri nas zares nizka,« še pove sogovornica.

Nevzdržne razmere na nepremičninskem trgu še daleč niso slovenski fenomen. Številne države in dežele so že zaostrile nadzor tržnega najema in uvajajo ukrepe za omejitev rasti najemnin. Katalonija, na primer, spodbuja gradnjo nešpekulativnih zadružnih stanovanj po zgledu Dunaja ali Züricha, ki na trg prinaša dostopna, varna in kakovostna domovanja.

Kjer socialno stanovanje ni stigma, temveč pravilo

Dunajski model se pogosto izpostavlja kot ideal stanovanjske preskrbe. Predvsem zato, ker temelji na dostopnosti in kakovosti. Na Dunaju stanovanjsko področje prepoznavajo kot del razvojne politike, in ne zgolj kot domeno socialnega področja. Povprečna najemnina za 50-kvadratnih metrov veliko stanovanje ta čas znaša približno 430 evrov. V Münchnu, najdražjem nemškem mestu, je treba za isto kvadraturo v povprečju plačati dvakrat več, okoli 950 evrov. V Ljubljani se najemnina giblje med 700 in 1200 evri.

Gradnja socialnih stanovanj ima na Dunaju več kot stoletno tradicijo, zato večina prebivalk in prebivalcev živi v stanovanjih, ki so jih zgradili občina (več kot 220.000 enot), stanovanjske zadruge in socialna podjetja. Socialno stanovanje tam ni stigma, temveč pravilo. Na Dunaju le 13 odstotkov prebivalk in prebivalcev stanuje v lastnih nepremičninah. »Prvi ukrep, pri katerem bi se v Ljubljani morali zgledovati po Dunaju, je ta, da bi morali nehati prodajati javna zemljišča, ker se tako nad njimi izgublja nadzor,« opozarja Maša Hawlina iz IŠSP. Bistveno vlogo pri izboljšanju stanovanjskih razmer ima namreč zemljiška politika, ki bi morala spodbujati ljudem dostopne gradnje.
Primer zgrešene politike je denimo prodaja občinskega zemljišča za Bežigradom zasebnemu investitorju zato, da bi na njem gradil oskrbovana stanovanja. Dejansko je zgradil stanovanja, ki jih prodaja za 4000 evrov in več za kvadratni meter, kupci pa se morajo strinjati, da se stanovanja v bloku lahko oddajajo v turistične namene.