V zadnjih dveh desetletjih je bila gradnja poslovnih nepremičnin v Sloveniji skoraj povsem zapostavljena, z izjemo nekaj manjših projektov. Zato je nastala velika vrzel, povpraševanje v vseh segmentih, razen v trgovskih, pa močno presega ponudbo. Zaradi tega so se cene za nakup in najem nepremičnin v zadnjih nekaj letih občutno povišale.
»Vlaganj v nepremičnine smo se lotili izjemno previdno. Kupujemo nepremičnine, za katere smo prepričani, da nam prinašajo ustrezne donose, in doslej nam je uspelo doseči zastavljene cilje. Smo pa zelo konservativni glede tega, v katere nepremičnine vlagamo,« je na konferenci PROGRES pojasnil Blaž Hribar, član uprave Pokojninske družbe A, ki je v portfelj svojih nepremičnin dodala tudi garažno hišo v središču Ljubljane, kjer ustvarjajo osemodstotni neto donos. »Imeli smo tudi znano kavarno ob Blejskem jezeru, ki smo jo nato uspešno prodali. Smo pa tudi zelo prilagodljivi in smo nekatere prostore hitro preuredili v stanovanja in jih prodali z ustreznim donosom,« je dodal Hribar.
Velike spremembe na trgu poslovnih nepremičnin
»Trg poslovnih nepremičnin v prestolnici in njeni okolici je povprečno star kar 45 let. Novih projektov je premalo, čeprav bodo v naslednjih nekaj letih zgradili 150.000 kvadratnih metrov novih pisarniških površin. To bo močno spremenilo ta nepremičninski segment,« pojasnjuje Sanja Jandrić, višja svetovalka v podjetju Colliers. Dodaja, da je trenutno le pet odstotkov obstoječih poslovnih površin nezasedenih, najemnine pa se gibljejo med 16 in 19 evri za kvadratni meter. Na elitnih lokacijah v središču mesta lahko dosežejo tudi 40 evrov, za trgovske prostore pa do 60 evrov za kvadratni meter.
Gregor Rožman, direktor Westlink Campusa, prav tako napoveduje, da se bo trg poslovnih nepremičnin v prihodnjih letih močno spremenil. »Spremembe se ne dogajajo čez noč, a lastniki starejših objektov bodo morali nekaj spremeniti. Ena izmed možnosti je, da se starejši objekti, ki manj ustrezajo trenutnim tržnim pogojem, spremenijo v stanovanjske površine,« pojasnjuje Rožman in dodaja, da preprosto prihaja do obdobja konsolidacije. Poleg tega opozarja na pogosto napačno razumevanje energetske učinkovitosti. »Luksuz in trajnost ne gresta skupaj. Mnogi ne razumejo, da vsako podjetje ne potrebuje svoje sejne sobe. Prostori, ki so prazni in neizkoriščeni, niso trajnostni,« je prepričan Rožman.
Spremembe v lastništvu in prihodnost nepremičnin
Tomislav Čeh, izvršni direktor podjetja PKF Hospitality, poudarja, da certifikati za trajnostno zgradbo sami po sebi ne pomenijo veliko, če niso podprti z merljivimi rezultati. »Podeljevanje certifikatov, za katere je treba plačati, samo po sebi ne pomeni nič. Certifikat je treba meriti. Pomemben je odnos uporabnikov,« pravi Čeh in opozarja, da mora Slovenija kot turistična država za vse leto postati zanimiva za turiste, če želi slediti zeleni politiki.
Spremembe na trgu poslovnih nepremičnin niso omejene na nove gradnje, ampak tudi na lastniško strukturo. Slađena Križaj, direktorica podjetja Recreate, pojasnjuje: »Danes smo bolj podobni razvitemu svetu, kjer je smiselno, da podjetja najemajo poslovne prostore. Pred desetletjem smo imeli večje poslovne zgradbe z več lastniki, kar je oteževalo upravljanje. Danes pa, ko je lastnik en sam, je upravljanje veliko lažje in učinkovitejše.«
Maja Ostanek Selak, direktorica nepremičninskega sklada Alfi RE, dodaja, da je pri naložbah ključna ustrezna finančna konstrukcija. »Kupujemo poslovne nepremičnine z manjšim delom posojila, pomembno pa je, da je financiranje vezano na fiksno obrestno mero, saj so se ključne obrestne mere v zadnjih letih zvišale. Poleg tega je treba imeti dobre najemnike in sklenjene dolgoročne pogodbe, najemnina pa mora biti usklajena z inflacijo. Zagotovljen mora biti stabilen donos, ki pri nas znaša od sedem do osem odstotkov na leto.«
Ovira za tuje investitorje – časovna komponenta
Pri razvoju nepremičninskih projektov je časovna komponenta ključnega pomena, kar je pogosto razlog, da se tuji investitor odloči vlagati v druge države. »V Sloveniji se lahko postopki za pridobitev gradbenih dovoljenj in spreminjanje prostorskih aktov zelo zavlečejo. Prav tako ima naša država na tem področju izredno nestanovitno poslovno in davčno okolje. Pred leti je znani razvijalec poslovnih nepremičnin pri nas kupil zemljišče, in ko je ugotovil, da bo vse predolgo trajalo, je to zemljišče prodal ter kapital investiral v Srbijo. Tam pa je od nakupa do vseh dovoljenj potreboval le dobrega pol leta,« poudarja Križajeva in dodaja, da se bodo morali postopki nujno poenostaviti.
Slovenija, predvsem Ljubljana, Maribor in Celje, postaja privlačna za tuje potenciale zaradi svoje prometne lege, gospodarske slike in ugleda. »V Ljubljani je trg pisarniških prostorov še posebno aktiven, najemnine za razred A ostajajo stabilne med 16,5 in 19,5 evra na mesec za kvadratni meter. Gradijo se tudi nove poslovne stavbe, kot so WestLink Campus, Vilharia, Emonika in projekt L33, ki bodo najemnikom omogočile popolno novo poslovno izkušnjo. Te stavbe ponujajo naravno svetlobo, trajnostne sisteme in vse dodatne vsebine, kar je prepoznano kot nova smer razvoja na trgu nepremičnega trga,« je povedala Jandrićeva.
Skladišča in logistične nepremičnine
Prometna dostopnost in kakovostni poslovni pogoji v Sloveniji že vrsto let privabljajo investitorje v segmentu logistike in skladišč. »Lokacija je ključna na trgu poslovnih nepremičnin, še posebno pri skladiščih in logistiki. Dobra prometna povezanost Sloveniji omogoča, da postane močna igralka v tem delu Evrope,« poudarja Vedrana Likan, direktorica Colliersa. Večina novih logističnih objektov spada v kategorijo »build-to-suit«, kar pomeni, da so zgrajeni po meri posameznih podjetij. Likanova dodaja, da v prihodnosti pričakujejo širitev tudi na druge vrste nepremičnin.
Na področju hotelskih zmogljivosti Slovenija prav tako dosega rast. »Več kot 50 odstotkov gostov izbere hotelsko nastanitev, zato je dobro, da so ključni igralci prepoznali potencial trga ter začeli obnavljati in graditi,« pojasnjuje Jandrićeva. Dodala je, da Slovenija sledi trendom v Evropi, zlasti pri novogradnjah, ki spoštujejo načela sodobnega dizajna, trajnosti in ESG (okolje, družba in upravljanje). Tako Slovenija postaja vse bolj konkurenčna na evropskem trgu nepremičnin, kar potrjujejo tudi projekti, kot je nov hotel Occidental v centru Šumi s 148 sobami. Katarina Kresal, partnerica v družbi Senica & Andersen, poudarja pomen teh standardov: »Zeleni prehod ni več izbira, temveč nuja. Investitorji vedno bolj zahtevajo preverljive dokaze o trajnosti projektov. Na konferenci smo lahko slišali, kako se slovenski trg prilagaja novim EU-predpisom in kako se izogniti pastem, kot je 'greenwashing', ki lahko škodijo verodostojnosti investitorjev.«
Karmen Dietner, predsednica uprave Pokojninske družbe A, meni, da so nepremičnine zelo primerne kot investicija za institucionalne vlagatelje. Pri tujih pokojninskih skladih so že dolgo uveljavljen del portfelja in so pomemben delež njihovih naložb, pri nas pa se zaradi razmeroma mlade zakonodaje, pomanjkanja prakse in primernih dolgoročnih nepremičninskih naložb ta naložbeni razred šele uveljavlja.
Trg poslovnih nepremičnin v Sloveniji torej še naprej dinamično raste kljub izzivom, ki jih prinaša počasna pridobitev dovoljenj in pomanjkanje novih projektov.
